问 办预售必须撤销抵押？

概述： 用户咨询是否在办理预售时需要先撤销房屋的抵押登记。此问题核心在于预售房产与抵押权之间的关系及处理方式。

一、预售的概念 预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”预售并不必然要求撤销抵押。

二、抵押权与预售的关系 根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明，即使房产处于抵押状态，只要满足预售条件，开发商仍然可以进行预售，但需告知买受人该房产存在抵押的事实。

三、预售合同效力 若预售时未撤销抵押，买受人在签订预售合同时应充分了解该房产的抵押状况，且该抵押不会影响预售合同的法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人不能实现合同目的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，买受人有权知晓并保护自身权益。

四、撤销抵押的必要性 虽然预售不强制要求撤销抵押，但在实际操作中，为了保障买受人的权益，通常建议在预售前解决抵押问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百零七条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”这说明抵押权是依附于债权存在的，若抵押权未解除，则可能会影响后续贷款等事宜。

五、法律责任 如果预售时隐瞒了抵押事实，一旦发生纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”买受人可依法维权，要求撤销合同或赔偿损失。

总结： 办理预售并不必然需要撤销抵押，但为了保障买受人的合法权益，建议在预售前解决房产的抵押问题。同时，买受人在签订预售合同时应明确知悉房产的抵押情况，以便维护自身利益。