问 买家恶意不办抵押？

概述： 买家恶意不办理抵押手续，卖家可以依据合同约定及相关法律规定要求其履行义务或承担违约责任。此行为可能构成违约，卖家有权采取法律手段维护自身权益。

详细分析：

1. 合同法角度：根据《中华人民共和国民法典》第577条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果双方在买卖合同中明确约定了买方需配合办理抵押登记手续，则买方拒绝配合的行为属于违反合同约定，卖方可据此主张对方继续履行或赔偿因未按时完成抵押登记而造成的损失。

2. 物权变动规则：依据《民法典》第209条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，在涉及不动产交易时，及时完成相关权利转移登记对于保护双方合法权益至关重要。若买方故意拖延导致无法正常进行抵押登记，将直接影响到卖方对房产所有权的安全保障。

3. 诚信原则：《民法典》第7条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”买方明知自己负有协助办理抵押登记之义务却故意不予配合，显然违背了诚实信用的基本原则。卖方可以基于此点向法院提起诉讼，请求判令买方立即履行相应义务，并可主张由此产生的合理费用及损害赔偿。

4. 强制执行可能性：一旦通过司法程序确认了买方存在违约事实且应承担相应法律责任后，《民事诉讼法》第246条赋予了债权人申请人民法院强制执行的权利。“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。”

5. 救济途径：除了上述提到的诉讼方式外，双方还可以尝试通过调解、仲裁等方式解决争议。《仲裁法》第2条指出：“平等主体之间的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”选择适当的非诉解决机制往往能够更快地达成共识并节省成本。

总结： 面对买方恶意不办理抵押的情况，卖方可以根据具体情况选择合适的法律手段来维护自己的合法权益，包括但不限于要求对方履行合同义务、支付违约金以及通过诉讼或仲裁等方式寻求最终解决方案。