问 办房产抵押贷款要求？

用户问题概述：用户询问办理房产抵押贷款的具体条件和要求有哪些，希望从法律角度出发，了解涉及的五个关键方面及相关最新中国法律规定。

资深高级律师分析：

1. 抵押人资格：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，房屋所有权人有权以其合法拥有的房屋作为抵押财产向银行或其他金融机构申请贷款。这意味着首先，申请人必须是房屋的合法产权人，且该房产无权属争议。

2. 房产性质：按照《担保法》及《城市房地产抵押管理办法》规定，用于抵押的房产需为可转让的房地产，一般包括商品房、经济适用房、别墅等，但不得包含未取得产权证的房产或法律法规禁止抵押的房产（如学校、医院等公益设施）。

3. 房产价值与贷款额度：《商业银行法》第三十六条规定，商业银行发放贷款应坚持审慎经营原则，确保贷款与抵押物价值相匹配。通常，银行会参考评估机构对房产的评估价值来确定贷款额度，一般不超过评估价值的一定比例。

4. 登记手续：根据《物权法》第一百八十七条的规定，房产抵押应当办理抵押登记，未经登记，不得对抗善意第三人。因此，办理房产抵押贷款时，抵押双方需共同到当地房地产登记机构办理抵押权登记手续。

5. 还款能力：虽然我国现行法律中并未明确将还款能力列为硬性规定，但在实际操作中，银行会基于《商业银行法》第四十条关于风险管理的要求，审查借款人的信用状况及还款能力，以保证贷款资金的安全回收。

总结来说，办理房产抵押贷款不仅要求抵押人具有合法的产权并符合房产抵押范围，还需完成法定的抵押登记手续，同时，抵押房产的价值需能覆盖贷款金额，并且借款人须具备良好的信用记录和充足的还款能力。在具体操作过程中，各银行可能会结合自身的风险控制政策进一步细化相关规定。