问 抵押办不了房本？

用户核心问题概述：用户想了解在何种情况下房屋无法办理房产证（不动产权证书），尤其是涉及到房屋已设定抵押的情况，以及面对这种状况时的法律应对措施和权利保护途径。

法律分析：

1. 抵押状态与房本办理的关系： 房屋设定抵押并不直接导致不能办理房产证。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着，房屋可以先办理房产证（即完成不动产登记），之后再进行抵押登记。若因开发商或原产权人原因未办理初始产权登记（即“大证”），则后续的个人房产证（“小证”）办理会受阻，与房屋是否抵押无关。

2. 抵押房屋办理房本的条件： 办理房产证的关键在于确保房屋权属清晰、无法律纠纷。《不动产登记暂行条例》第十四条要求，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。因此，若房屋处于抵押状态，需要抵押权人（如银行）配合，提供必要的同意材料，证明其不反对房屋办理至借款人名下，随后再进行抵押登记。

3. 开发商责任与购房者权益： 若因开发商未履行义务导致购房者无法办理房产证，购房者可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，请求解除合同和赔偿损失，或者要求开发商继续履行合同并承担违约责任。

4. 法律救济途径： 遇到障碍时，购房者可首先与开发商或抵押权人协商解决；协商不成，可向不动产登记机关投诉或申请行政复议，依据《中华人民共和国行政复议法》维护自身权益。此外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》，购房者有权向人民法院提起民事诉讼，要求相关责任方履行义务或赔偿损失。

5. 最新法律依据：

   • 《中华人民共和国民法典》第三百九十四条明确了抵押权的设立及效力。
   • 《不动产登记暂行条例实施细则》第六十九条对抵押权注销登记进行了规定，为解除抵押、办理房本提供了程序依据。
   • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）进一步细化了购房者在开发商违约时的救济措施。

总结：

房屋设定抵押本身并不阻碍房产证的办理，关键在于确保权属清晰且遵循法定程序。购房者遭遇此类问题时，应明确区分是抵押流程影响还是其他因素所致，通过与相关方协商、行政投诉或司法途径有效维护自己的合法权益。最新修订的法律法规为解决此类问题提供了明确的法律依据和路径。