问 办不了预售预抵押？

用户提出的问题是：在办理预售房屋时，为何无法办理预抵押手续？用户希望了解在预售房屋交易中，无法办理预抵押的具体原因及法律依据。

从资深高级律师角度分析

1. 预售房屋的性质
   根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 预售房屋在未竣工前，其产权尚未完全形成，因此在办理预抵押时可能存在法律上的障碍。

2. 预抵押的法律规定
   《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 预售房屋属于正在建造的建筑物，因此在办理预抵押时需要满足特定的条件，如取得预售许可证明等。

3. 银行的风控要求
   商业银行在发放贷款时，通常会要求借款人提供有效的抵押物以降低风险。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。” 如果预售房屋未能满足银行的风控要求，银行可能拒绝办理预抵押。

4. 地方政策的影响
   各地政府可能会出台具体的地方性法规或政策，对预售房屋的抵押作出更为详细的规定。例如，某些地方可能要求预售房屋必须在特定阶段才能办理预抵押，或者对预抵押的条件有更严格的要求。这些地方政策可能会影响预抵押的办理。

5. 合同条款的限制
   在预售房屋买卖合同中，开发商与购房者之间可能约定了具体的条款，包括是否允许办理预抵押以及如何办理。如果合同中明确规定了不允许办理预抵押，或者对办理预抵押的条件作出了限制，购房者在办理预抵押时可能会遇到困难。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

总结

综上所述，预售房屋无法办理预抵押的原因可能涉及法律规定的限制、银行的风控要求、地方政策的影响以及合同条款的限制。建议购房者在购买预售房屋时，详细了解相关法律法规和合同条款，必要时可咨询专业律师以确保权益。