问 交契税先办抵押？

用户的问题是：在办理房屋交易过程中，是否需要先缴纳契税再办理抵押手续？用户希望了解这一流程的具体法律规定及操作步骤。

资深高级律师分析：

1. 契税缴纳与抵押登记的时间顺序： 根据《中华人民共和国契税法》（2021年9月1日起施行）第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。” 以及《不动产登记暂行条例》第十四条：“当事人可以委托代理人申请不动产登记。代理人申请不动产登记时，应当提交授权委托书和代理人的身份证明。” 契税的缴纳通常是在房屋所有权转移之前完成的，而抵押登记则是在房屋所有权已经明确的情况下进行的。因此，一般情况下，应先缴纳契税再办理抵押登记。

2. 法律依据： 《中华人民共和国契税法》第八条规定：“纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。” 这一规定明确了契税应在办理产权登记前缴纳。同时，《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条：“申请抵押权首次登记的，应当提交下列材料：（一）申请人身份证明；（二）不动产权属证书；（三）主债权合同；（四）抵押合同；（五）其他必要材料。” 抵押登记的前提是房屋已经取得合法的不动产权属证书，而不动产权属证书的取得需要先完成契税的缴纳。

3. 实际操作中的流程： 在实际操作中，房屋买卖双方签订买卖合同后，买方需先到税务机关缴纳契税，取得契税完税证明。之后，买卖双方共同前往不动产登记中心，提交相关材料，办理房屋所有权转移登记。只有在取得新的不动产权属证书后，才能进一步办理抵押登记。

4. 特殊情况处理： 如果在特殊情况下，如银行贷款购房，银行可能会要求在未缴纳契税前先行办理预抵押登记。这种情况下，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十一条：“申请预告登记的，应当提交下列材料：（一）申请人身份证明；（二）不动产权属证书；（三）买卖合同或者抵押合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。” 预抵押登记并不影响后续正式抵押登记的办理，但最终完成正式抵押登记仍需在缴纳契税并取得不动产权属证书后进行。

5. 法律责任与风险提示： 不按规定顺序办理契税缴纳和抵押登记，可能导致无法顺利完成房屋交易，甚至引发法律纠纷。例如，《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条规定：“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。” 因此，严格遵守法定程序是避免法律风险的重要保障。

总结： 综上所述，在房屋交易过程中，应先缴纳契税再办理抵押登记。遵循这一法定程序不仅能够确保交易的合法性，还能有效规避潜在的法律风险。