问 先办抵押再卖房？

用户提问关注的核心是关于房产交易中先设立抵押后出售的合法性与操作流程，特别是想了解其中涉及的法律风险、权利义务转移、买家权益保障、抵押权人同意的重要性，以及解除抵押的具体步骤。

法律分析：

1. 合法性分析：根据《中华人民共和国物权法》第191条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着，理论上可以先抵押后卖房，但必须获得抵押权人的书面同意，或由买方代为偿还债务以解除抵押。

2. 风险承担：卖方在未解除抵押前出售房产，需向买方充分披露房屋的抵押状态，否则可能违反《中华人民共和国合同法》中的诚实信用原则，导致合同被撤销并需承担违约责任。同时，若买方知情并同意购买，也需承担抵押权实现时可能丧失房屋的风险。

3. 权利义务转移：即便完成了房屋买卖交易，根据《物权法》规定，在抵押权未解除前，房产的实际所有权转移存在法律障碍。买方虽支付了购房款，但可能无法完全享有房屋的所有权，直至抵押权被合法解除。

4. 买家权益保障：买家应要求卖方提供抵押权人的同意转让证明，或者在合同中明确约定由卖方负责在特定时间内解除抵押。此外，可以通过第三方资金监管等方式保障资金安全，减少风险。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关于保护消费者权益的规定可作为参考。

5. 解除抵押的步骤：解除房产抵押需按照《不动产登记暂行条例》及相关地方规定，由债务人（卖方）还清贷款后，与抵押权人共同向不动产登记机关申请注销抵押登记。完成注销后，房产方可自由转让，不受抵押权限制。

总结：

先办理抵押再出售房产是一种可行的操作模式，但必须严格遵循法律规定，确保抵押权人同意或妥善处理债务，以保护各方合法权益。买家在此类交易中应审慎行事，通过法律手段明确权利义务，确保交易安全。总之，合法合规操作，兼顾透明与公平，是解决此类法律问题的关键。