问 抵押房产办预售？

用户想要了解的是在房产已经被抵押的情况下，是否可以办理预售手续，以及这一过程中的法律风险和合规性。

从资深高级律师的角度来看，这一问题涉及多个方面的法律规定，主要包括《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等。具体分析如下：

1. 抵押房产的预售限制：根据《城市房地产管理法》第47条，已经设定抵押的房产，在未经抵押权人书面同意的情况下，不得转让或预售。这意味着，如果房产已被抵押，开发商必须首先获得抵押权人的同意，才能进行预售。

2. 抵押登记与解除：《物权法》第191条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。因此，即使开发商获得了预售许可，也需要确保预售行为不会侵犯抵押权人的权益，可能需要通过解除原抵押登记或重新设定新的抵押条件来实现。

3. 预售资金监管：《商品房销售管理办法》对预售资金的监管有严格要求，以保障购房者权益。如果房产已抵押，预售资金的使用还需考虑偿还抵押贷款的需要，避免因资金链断裂导致项目停工，影响购房者利益。

4. 合同条款与风险提示：在签订预售合同时，开发商应向购房者明确告知房产的抵押状况，包括抵押权人、抵押金额等信息。《消费者权益保护法》要求经营者提供真实、全面的信息，否则可能承担相应的法律责任。

5. 法律后果与责任：若违反上述规定，不仅可能面临行政处罚，如罚款、暂停预售等，还可能引发民事诉讼，需承担违约赔偿责任。此外，《刑法》对于诈骗、非法集资等犯罪行为也有明确规定，严重者将受到刑事处罚。

综上所述，抵押房产办理预售须严格遵守相关法律法规，确保抵押权人权益不受侵害，同时充分披露信息，保障购房者知情权。开发商在操作过程中，应谨慎处理，避免触犯法律红线，造成不必要的法律风险。

总之，抵押房产的预售需获得抵押权人同意，遵循严格的法律程序，确保所有相关方的合法权益得到妥善保护。在实践中，建议寻求专业法律顾问的帮助，以确保操作的合法性和安全性。