问 土地抵押可办预售？

用户的问题是：在什么条件下，可以对尚未取得预售许可证的土地进行抵押，以及这种抵押是否影响预售许可的办理？

一、抵押与预售的关系：

1. 根据《城市房地产管理法》第四十七条，"未依法登记领取权属证书的房地产不得转让"。因此，在没有取得预售许可证的情况下，土地不能被抵押。
2. 但是，根据《物权法》第一百八十四条，"建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押"。这意味着，即使土地上还没有建筑物，也可以将其作为抵押物。

二、土地抵押与预售许可的关系：

1. 根据《城市房地产管理法》第五十条，"房地产开发企业预售商品房，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请预售许可"。这表明，预售许可的获得并不依赖于土地是否已被抵押。
2. 然而，根据《城市房地产管理法》第四十九条，"预售的商品房必须符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明"。这表明，即使土地已经被抵押，只要满足上述条件，仍然可以获得预售许可。

三、土地抵押的法律后果：

1. 如果土地被抵押，那么在抵押期间，土地的所有权不能转移，但不影响土地的使用。
2. 根据《物权法》第一百九十条，"抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产"。这意味着，如果土地已经被抵押，那么在抵押期间，土地的预售也不能进行，除非得到抵押权人的同意。

四、土地抵押的法律程序：

1. 土地抵押需要经过土地使用权出让金的支付，土地使用权证书的取得，以及与抵押权人签订抵押合同等步骤。
2. 根据《物权法》第一百八十五条，"设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：(一)被担保债权的种类和数额；(二)债务人履行债务的期限；(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；(四)担保的范围；(五)被担保债权的实现方式；(六)违约责任；(七)争议解决方式"。这表明，土地抵押需要签订详细的抵押合同。

五、结论： 总的来说，土地可以在未取得预售许可证的情况下进行抵押，但这并不影响预售许可的办理，只要满足《城市房地产管理法》规定的预售条件。同时，土地抵押会影响土地的转让，但不影响土地的使用。在进行土地抵押时，需要按照《物权法》的规定签订抵押合同。