问 工行办预抵押手续？

用户希望了解在工商银行办理预抵押手续的具体流程及涉及的法律问题，期望从资深高级律师的角度，围绕五个关键方面深入解析，并提供最新的中国法律法规依据，总字数不少于五百字。

一、预抵押概念与法律规定

预抵押，即在房屋尚未取得正式产权证书前，购房人与银行签订预抵押合同，约定待房产证办理完毕后立即办理正式抵押登记。《物权法》第187条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”预抵押虽未完成法定抵押权设立程序，但对双方权利义务有明确约束力。

二、预抵押手续流程

根据《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第56号）相关规定，预抵押手续通常包括：购房人提交贷款申请、购房合同、首付款证明等材料；银行审核通过后，双方签订预抵押合同，明确抵押物、贷款金额、期限、利率等内容；随后，购房人需配合银行在房管部门办理预抵押登记手续。

三、预抵押效力及风险

预抵押具有一定的法律效力，但相较于正式抵押权存在风险。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”预抵押期间，如开发商违约导致房产无法交付或产权证书无法办理，可能影响抵押权实现。

四、预抵押解除与转正

《城市房地产抵押管理办法》第34条规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”当房产具备办理产权证条件时，购房人应尽快办理产权登记并完成正式抵押手续，解除预抵押状态。

五、违约责任与纠纷解决

若购房人或银行违反预抵押合同约定，应承担相应违约责任。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如发生争议，双方可协商解决，或依据《民事诉讼法》向人民法院提起诉讼。

综上所述，工商银行预抵押手续需遵循严格的法律程序，包括提交申请、签订合同、办理预抵押登记等步骤。预抵押具有法律效力但存在风险，购房人应确保房产顺利竣工并及时转为正式抵押。面对违约行为，法律赋予了守约方追究违约责任的权利，保障各方合法权益。