问 拿着预售合同办抵押？

问题概述：用户想了解是否可以凭借预售合同办理抵押手续，以及相关法律依据和具体操作的合法性。

资深高级律师角度分析：

1. 合同效力：根据《物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预售合同在经过预告登记后，具有一定的对抗效力，但其本身并不直接产生抵押权。

2. 抵押可行性：根据《城市房地产管理法》第四十七条的规定，预售商品房需待竣工验收合格并取得所有权证书后方可进行抵押。因此，单纯凭预售合同无法设立抵押权，须待房产实际建成并完成产权登记后才能办理抵押。

3. 银行操作实践：现实中，银行等金融机构通常不会接受预售商品房作为贷款抵押物，而是在开发商取得“大产权证”后，购房者再以此为基础办理按揭贷款，这符合《商业银行法》第三十六条关于贷款担保的规定。

4. 预告登记与抵押预告：虽然不能直接抵押，但购房者可以对预售合同进行预告登记，一定程度上保护了购房者的权益。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条，预购商品房可以申请预告登记，其中包括预购商品房抵押预告登记。

5. 风险提示：即使在某些特定情况下，部分金融机构可能接受预售房抵押，但因未完成产权登记，存在较大风险，且法律保障程度有限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条，如开发商违约，购房者的权益可能受损。

总结：我国现行法律规定，预售合同本身不能作为抵押凭证直接设立抵押权，购房者必须等待房屋建成并完成产权登记后，才能以该房产为抵押物进行贷款。然而，购房者可以通过对预售合同进行预告登记来保障自身权益，但这并不能替代正式的抵押登记。因此，在处理涉及预售房抵押的问题时，务必谨慎对待并寻求专业法律意见。