问 办预抵押里什么？

用户提出的问题似乎是在询问关于“预抵押”的具体含义及其相关法律程序和要求，尤其关注于预抵押在法律上的定义、适用条件、操作流程、法律风险以及权利保护等方面。

从资深高级律师角度分析用户的法律问题

1. 法律定义与适用范围：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”而预抵押则通常是指在房产或土地使用权尚未完全取得或正式设定抵押之前，通过签订协议等方式预先约定将来进行正式抵押的权利。尽管民法典中没有直接使用“预抵押”这一术语，但在实践中，它常被用于房地产开发贷款等场景中，作为对将来可能形成的正式抵押权的一种预先安排。

2. 操作流程与条件：预抵押的操作流程一般包括签署预抵押协议、提交申请材料至相关部门审核（如银行）、待项目达到一定条件后完成正式抵押登记等步骤。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条，当事人申请预购商品房预告登记或者预购商品房抵押预告登记的，应当按照国家和地方有关规定提交相应材料。需要注意的是，预抵押的有效性和可操作性依赖于具体的项目进展和法律规定。

3. 法律风险：预抵押存在一定的法律风险，例如项目未能如期推进导致无法完成正式抵押登记，或者开发商破产等情形下，预抵押权人可能面临债权无法得到充分保障的风险。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有关于未办理预告登记的商品房买卖合同效力的规定，这间接影响到预抵押权的实现。

4. 权利保护措施：为有效保护预抵押权人的权益，建议在签订预抵押合同时明确各方权利义务，并设置相应的违约责任条款；同时，应密切关注项目进展情况，确保及时将预抵押转化为正式抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定了动产抵押和不动产抵押的登记要求，为预抵押向正式抵押转化提供了法律依据。

5. 最新法律依据：《中华人民共和国民法典》第四百零二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规均对预抵押相关的权利义务进行了规范。

总结

综上所述，预抵押作为一种特殊的抵押形式，在特定条件下具有其应用价值，但同时也伴随着一定的法律风险。因此，在实施预抵押时，务必严格遵守相关法律法规，合理设计合同条款，并密切关注项目进展，以确保预抵押权的有效实现。