问 预告登记能否办抵押？

用户想了解的是预告登记是否可以直接办理抵押手续。简而言之，根据我国现行法律规定，预告登记后，未经权利人同意，处分该不动产的行为不发生物权效力，因此不能直接设立抵押权，但可以通过转换为正式登记后再设立抵押。

从法律角度深入分析如下：

1. 预告登记的性质：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这说明预告登记的主要功能在于保护未来取得物权的权利人的利益，防止他人非法处分该不动产。

2. 抵押权的设立条件：《中华人民共和国民法典》第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”可见，设立抵押的前提是拥有对该财产的处分权。

3. 预告登记与抵押权的关系：由于预告登记限制了对不动产的处分行为，因此在预告登记期间内，无法直接设立抵押权。如需设立抵押，需要将预告登记转换为正式的所有权登记，再进行抵押登记。

4. 转换为正式登记：根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款的规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这意味着，只有当满足一定条件后，权利人才能申请将预告登记转为正式的所有权登记，之后才能进行抵押。

5. 相关程序和要求：在实际操作中，从预告登记到正式登记并设立抵押的过程较为复杂，涉及多部门审批及手续办理。具体流程应参照当地不动产登记机关的要求执行。

综上所述，预告登记本身并不能直接用于设立抵押权，需要通过一系列法律程序将其转换为正式的所有权登记后方能设立。建议在具体操作前咨询专业律师或相关部门，确保流程合法合规。

简而言之，预告登记后需先转换为正式所有权登记，方可设立抵押权。