问 土地抵押了 房屋没有抵押怎么办？

用户问题概述：房屋所有权人面临土地已抵押而房屋未抵押的情形，寻求了解在这种情况下，如何保障其房屋权益、应遵循的法律规定及应对策略。

资深高级律师角度分析：

1. 物权法规定与“房地一体”原则：根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第347条，设立建设用地使用权，可以将建筑物、构筑物及其附属设施一并抵押。同时，遵循“房地一体”原则（《民法典》第356条），房屋所有权与所占土地使用权应归属同一主体，若土地设定抵押，依附其上的房屋在法律上视为一并抵押。因此，尽管在形式上房屋未单独办理抵押登记，但基于“房地一体”，其实际已处于抵押状态。

2. 抵押权效力范围：根据《民法典》第398条规定，抵押权人对抵押财产依法享有优先受偿的权利。在土地已抵押的情况下，即使房屋未单独抵押，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就该土地及其地上建筑物一同主张优先受偿。

3. 抵押权实现方式：根据《民法典》第416条，抵押权人可以通过折价、拍卖、变卖等方式实现其抵押权。若土地抵押权实现过程中涉及房屋处置，抵押权人、债务人和房屋所有权人均应遵守《民法典》第406-40¾关于抵押权实现的相关规定，确保程序合法、权益不受侵害。

4. 房屋所有权人的权益保护：尽管房屋在法律上被视为一并抵押，但房屋所有权人仍享有以下权益：①知情权：有权知悉土地抵押情况（《民法典》第406条）；②剩余价值请求权：在抵押权人优先受偿后，对房屋处置所得价款扣除债权数额后的剩余部分享有请求权（《民法典》第414条）；③异议权：如认为抵押权人行使权利损害其合法权益，有权提出异议或寻求司法救济（《民事诉讼法》第236条）。

5. 应对策略建议：房屋所有权人应密切关注土地抵押状况及债务人履约情况，必要时咨询专业法律人士，提前规划风险防范措施。如考虑自身经济能力，可尝试与债权人协商，争取以偿还部分债务或提供其他担保替代土地抵押权的实现；或在条件允许下，主动将房屋一并进行抵押登记，明确自身债务责任，以期在后续可能的抵押权实现过程中获得更主动的地位。

总结：在土地已抵押而房屋未抵押的情形下，由于遵循“房地一体”原则，房屋在法律上已视为一并抵押。房屋所有权人虽面临抵押权人优先受偿的风险，但仍享有知情权、剩余价值请求权等法定权益，可通过了解相关规定、积极沟通协商、适时采取法律手段等方式，有效保护自身权益。