问 办预告登记后办抵押？

您提出的问题是关于预告登记与抵押权设立的顺序及其相关法律规定。作为资深高级律师，我将从五个方面详细解析预告登记与抵押权设立之间的法律关系。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记是为了保障未来物权变动而设立的一种临时性权利保护措施，其目的在于防止在正式物权登记前，标的物被非法转让或抵押，从而保障预告登记权利人的合法权益。

其次，《民法典》第四百零二条指出：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，只有完成抵押登记，抵押权才能正式设立并具有对抗第三人的效力。

再次，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条进一步规定：“当事人办理抵押预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产申请抵押权登记的，不予办理。”因此，在预告登记之后，若要进行抵押权登记，必须事先取得预告登记权利人的同意，否则无法完成抵押权登记。

此外，《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定：“以预购商品房设定抵押权的，当事人可以申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产申请抵押权登记的，不动产登记机构不予受理。”这表明预告登记对于抵押权的设立具有优先性和排他性，未经预告登记权利人同意，不得进行抵押权登记。

最后，《城市房地产抵押管理办法》第三十四条规定：“以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。”这意味着，预告登记是抵押权设立的前提条件之一，且预告登记需在抵押权设立之前完成。

综上所述，预告登记与抵押权设立之间存在紧密联系，预告登记为抵押权设立提供了必要的前提和保障。预告登记后欲办理抵押，必须取得预告登记权利人的同意，且应遵循相关法律法规的规定，确保抵押权设立程序合法有效。