问 预抵押必须办抵押吗为什么？

用户希望了解预抵押是否必须办理正式抵押，以及其背后的法律原因。以下将从法律定义、效力、风险、登记要求及司法实践五个方面进行详细分析。

1. 法律定义：根据《中华人民共和国物权法》第20条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预抵押是预告登记的一种形式，用于确保未来能够实现正式的抵押权。这表明预抵押并不等同于正式抵押，而是一种临时性措施，旨在保护债权人的利益。

2. 效力：预抵押的效力主要体现在对第三方的排他性上，即在预抵押期间，债务人不得擅自处分已预抵押的财产。然而，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定：“债权人与债务人协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的除外。”这意味着预抵押不能直接产生对抗第三人的效力，除非转化为正式抵押。

3. 风险：若仅办理预抵押而未及时转换为正式抵押，存在较大的法律风险。例如，债务人可能因破产等原因导致无法完成正式抵押手续，从而使债权人失去优先受偿权。此外，《中华人民共和国企业破产法》第31条也规定了法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务提供财产担保的行为无效，这进一步增加了预抵押的风险。

4. 登记要求：根据《中华人民共和国物权法》第187条，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，即使进行了预抵押，若要使抵押权正式生效，仍需按照法律规定办理正式抵押登记。

5. 司法实践：在司法实践中，法院通常会支持预抵押向正式抵押转化的要求。例如，在“中国农业银行股份有限公司某支行诉某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案”中，法院认为，虽然双方仅签订了预抵押合同，但基于维护交易安全和公平原则，应支持债权人要求将预抵押转为正式抵押的请求。

综上所述，预抵押并非正式抵押，但通过法律程序可转化为正式抵押。为确保债权安全，建议及时完成正式抵押登记，避免因预抵押状态下的不确定性而遭受损失。