问 期房抵押转现房抵押怎么办？

用户希望了解在购买期房并已办理抵押贷款的情况下，如何将期房抵押转为现房抵押的具体操作流程及法律依据。以下将从法律角度进行详细分析：

一、期房与现房抵押的区别

期房抵押是指在房屋尚未建成或未取得产权证书时，购房人以其购买的期房作为抵押物向银行申请贷款的行为。而现房抵押则是指房屋已经竣工并取得产权证书后，购房人以其所购现房作为抵押物向银行申请贷款的行为。

法律依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条：“以预售商品房或者在建工程抵押的，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”

二、期房转现房抵押的条件

期房转现房抵押的前提是房屋已经竣工并通过验收，且购房人已经取得了房屋的不动产权证书。此外，购房人需要与银行协商一致，同意将原期房抵押转为现房抵押。

法律依据： 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

三、期房转现房抵押的操作流程

1. 房屋竣工验收：确保房屋已经通过竣工验收，具备交付使用条件。
2. 取得不动产权证书：购房人需向不动产登记机构申请并取得房屋的不动产权证书。
3. 与银行协商：购房人需与原贷款银行协商，达成一致意见，签订新的抵押合同。
4. 办理抵押变更登记：购房人和银行共同向不动产登记机构申请办理抵押变更登记，将期房抵押变更为现房抵押。

法律依据： 《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”

四、法律风险与注意事项

1. 合同条款审查：购房人在与银行协商时，应仔细审查新的抵押合同条款，确保没有不利条款。
2. 抵押权顺位：如果房屋存在其他抵押权，需注意新抵押权的顺位问题。
3. 登记费用：办理抵押变更登记可能涉及一定的费用，购房人需提前了解并准备。

法律依据： 《中华人民共和国担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”

五、法律救济途径

如果在期房转现房抵押过程中遇到纠纷，购房人可以采取以下法律救济途径：

1. 协商解决：首先与银行协商解决争议。
2. 行政投诉：向当地不动产登记机构或银监会等部门投诉。
3. 诉讼途径：如协商无果，可向人民法院提起诉讼，请求法院依法裁判。

法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

总结

期房转现房抵押是一个涉及多个环节的法律过程，购房人需确保房屋竣工并通过验收，取得不动产权证书，并与银行协商一致，办理抵押变更登记。在整个过程中，购房人应注意合同条款的审查和法律风险的防范，以确保自身权益不受侵害。