问 银行让我办预抵押正式抵押？

用户提出的疑问主要涉及银行要求办理预抵押与正式抵押的区别，以及在法律框架下，这两种抵押方式的具体含义、适用场景和操作流程。从资深高级律师的角度来看，这一问题触及了《中华人民共和国民法典》中关于担保物权的相关规定，尤其是抵押权的设立与实现。

1. 预抵押：根据《民法典》第三百九十四条的规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”预抵押，通常出现在房产交易中，指在房产尚未取得产权证书时，为确保贷款安全，银行与借款人签订的抵押合同，此时的抵押是一种预告登记性质的抵押，待房产具备正式抵押条件后转换为正式抵押。《民法典》第二百二十一条明确指出：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

2. 正式抵押：正式抵押是指在房产已取得产权证书的情况下，直接设定的抵押权。根据《民法典》第四百零二条，“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，只有在完成登记手续后，抵押权才能正式成立，银行才能在借款人违约时，通过法定程序处置抵押物，优先受偿。

3. 适用场景：预抵押适用于房产尚处于预售或未完成产权登记的状态，而正式抵押则是在房产已取得完整产权证后进行。两种方式都是为了保障银行的债权安全，但在具体操作和法律效力上有所区别。

4. 操作流程：预抵押需要先进行预告登记，待条件成熟后转为正式抵押并完成登记；正式抵押则直接进入抵押登记程序。《民法典》对登记机关、登记程序及所需材料等均有明确规定，确保抵押权的有效设立和公示。

5. 风险与保护：无论是预抵押还是正式抵押，都需严格遵守法律规定，确保抵押合同的有效性和抵押权的合法性。同时，借款人应充分了解自己的权利与义务，避免因信息不对称而陷入不利境地。

综上所述，《中华人民共和国民法典》为预抵押与正式抵押提供了明确的法律依据，确保了抵押权的设立、公示与实现过程中的法律安全性。银行与借款人应根据房产状态选择合适的抵押方式，遵循法律规定，保障双方权益。