问 抵押解押再抵押怎么办？

用户希望了解在房产已经抵押的情况下，如何解除现有抵押并重新设立新的抵押，以及这一过程中可能涉及的法律风险和操作流程。

法律分析

1. 解除现有抵押：根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”这意味着在没有特别约定的情况下，抵押人在抵押期间可以转让抵押财产，但必须通知抵押权人。解除抵押需要抵押人与抵押权人协商一致，并到不动产登记机构办理注销抵押登记手续。具体操作时，抵押人需向抵押权人支付相应的债务或者提供其他担保，使抵押权消灭。法律依据：《民法典》第213条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”

2. 重新设立抵押：解除现有抵押后，抵押人可以自由选择新的抵押权人并重新设立抵押。新设立的抵押需要签订书面抵押合同，并依法向不动产登记机构申请抵押登记。抵押合同应当载明被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称、数量等情况。法律依据：《民法典》第400条：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。”

3. 法律风险：在解除现有抵押的过程中，如果抵押人未能及时清偿债务或提供其他担保，可能会导致抵押权人拒绝解除抵押，从而影响新的抵押设立。此外，如果抵押财产存在其他权利负担，如查封、扣押等，也可能影响抵押的解除和重新设立。法律依据：《民法典》第407条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

4. 操作流程：解除现有抵押的具体步骤包括：（1）与抵押权人协商一致，达成解除抵押的协议；（2）向不动产登记机构提交解除抵押的申请及相关材料；（3）不动产登记机构审核通过后，办理注销抵押登记手续。重新设立抵押的步骤包括：（1）与新的抵押权人签订书面抵押合同；（2）向不动产登记机构申请抵押登记；（3）不动产登记机构审核通过后，办理抵押登记手续。法律依据：《不动产登记暂行条例》第18条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”

5. 注意事项：在解除现有抵押和重新设立抵押的过程中，建议抵押人聘请专业律师进行法律咨询，确保所有文件的合法性和有效性。同时，抵押人应充分了解新抵押权人的资质和信誉，避免因对方违约而造成不必要的损失。法律依据：《民法典》第148条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

总结

综上所述，解除现有抵押并重新设立新的抵押是一个复杂的过程，需要抵押人与抵押权人协商一致，并严格按照法律规定办理相关手续。在整个过程中，建议抵押人寻求专业律师的帮助，以确保操作的合法性和安全性。