问 卖房先办抵押？

用户提问核心：能否在出售已抵押房产前，先办理抵押注销手续？

用户期望答案：能否在房屋交易前，依法解除原抵押状态的具体操作流程、所需条件、涉及法律责任、可能风险及最优策略。

资深高级律师角度分析：

1. 操作流程：根据《物权法》第191条和《城市房地产抵押管理办法》第35条，卖方应先清偿债务或与抵押权人协商达成提前还款协议，取得抵押权人出具的同意注销抵押权的书面证明，再共同向房地产登记机构申请抵押权注销登记（《不动产登记暂行条例实施细则》第48条）。这是解除房产抵押的基本流程。

2. 所需条件：首要条件是卖方具备偿还抵押贷款的能力，或与抵押权人就提前还款事宜达成一致。此外，卖方需备齐包括但不限于身份证、不动产权证、抵押合同、还款证明、抵押权人同意注销抵押权的书面文件等材料（具体依各地不动产登记部门要求）。

3. 法律责任：卖方在未解除抵押状态下出售房产，可能导致买方无法顺利过户，构成违约（《合同法》第107条），需承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。若故意隐瞒抵押情况，可能触犯《刑法》第224条，涉嫌合同诈骗罪。同时，未经抵押权人同意擅自处分抵押财产，可能面临《物权法》第191条规定的无效处分风险。

4. 可能风险：对于卖方而言，若未能妥善处理抵押问题，可能导致交易失败、承担违约责任甚至刑事责任。对买方来说，购买有抵押权的房产可能导致无法及时过户、购房款损失，甚至陷入复杂的法律纠纷。此外，交易过程中可能被第三方（如抵押权人）主张权利，影响交易安全。

5. 最优策略：卖方应优先选择清偿债务，解除抵押，确保房产无权利瑕疵后再进行交易。若资金紧张，可尝试与买方协商由买方垫资解押，但需在买卖合同中明确约定相关权利义务及风险分担，确保操作合规。在任何情况下，均应如实告知买方房产抵押状况，避免因隐瞒导致的法律风险。

总结：卖房前应遵循法律规定，先清偿债务并办理抵押注销手续，确保房产无权利负担后再进行交易。否则，不仅可能面临违约、无效处分等民事责任，甚至触犯刑法。最优策略是卖方自行解押或与买方协商合理分担解押责任，全程做到信息公开透明，以保障交易顺利进行，避免法律风险。