问 办预售抵押悬空？

用户提出的问题是关于“办预售抵押悬空”的情况，即在房屋预售过程中，开发商将已预售给买家的房产进行抵押，导致购房者无法取得完整产权的情况。作为资深高级律师，我将从五个方面详细分析这一法律问题。

1. 预售合同与抵押权的关系：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”因此，在房屋预售中，如果开发商在未解除原有抵押的情况下，将同一房产再次出售给其他买受人，该行为违反了上述法律规定，构成重复抵押或预售抵押悬空，侵犯了买受人的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

2. 购房者的权益保护：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。”当开发商隐瞒了房屋已被抵押的事实，导致买受人无法取得完整产权时，买受人有权要求开发商承担违约责任并赔偿损失。

3. 开发商的责任：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”开发商在签订预售合同时，有义务向买受人披露房屋是否被抵押的情况。如果开发商故意隐瞒，导致买受人无法取得完整产权，应承担相应的违约责任。

4. 司法救济途径：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”买受人可以向法院提起诉讼，要求开发商解除抵押、交付完整产权或赔偿损失。

5. 行政监管与处罚：根据《城市商品房预售管理办法》第十一条的规定：“开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。房地产管理部门应当加强对商品房预售款的监管，确保预售款专款专用。”若发现开发商存在预售抵押悬空的行为，房地产管理部门有权对其进行行政处罚，包括但不限于罚款、责令改正等。

综上所述，面对预售抵押悬空的情况，购房者应积极行使自己的权利，通过法律手段维护自身利益。同时，政府相关部门也应加强监管力度，规范房地产市场秩序，保护消费者的合法权益。