问 抵押房屋卖给外地人怎么办？

用户希望了解在将已抵押的房屋出售给外地买家时，应如何处理相关法律问题，以及需要注意哪些事项。以下是针对该问题的详细法律分析：

1. 抵押权人的同意

根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，如果您将已抵押的房屋出售给外地买家，首先需要征得抵押权人的同意。如果抵押合同中明确规定了未经抵押权人同意不得转让抵押财产，则必须获得抵押权人的书面同意。

2. 解除抵押权

根据《中华人民共和国民法典》第409条：“债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。”在实际操作中，通常需要先解除抵押权或取得抵押权人的同意后才能进行房屋过户。您可以与抵押权人协商，提前还清贷款或重新安排还款计划，以解除抵押权。

3. 转让合同的有效性

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的。”确保您的房屋符合转让条件，且转让合同合法有效。此外，建议在签订合同时明确约定双方的权利义务，特别是关于抵押权解除的具体条款。

4. 过户手续

根据《不动产登记暂行条例》第14条：“不动产权利人可以申请转移登记、变更登记、注销登记等不动产登记。”在完成抵押权解除或取得抵押权人同意后，您需要与买方共同前往当地不动产登记中心办理过户手续。确保所有文件齐全，包括但不限于买卖合同、身份证明、房产证、抵押权解除证明等。

5. 税费问题

根据《中华人民共和国契税法》第2条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。”以及《中华人民共和国个人所得税法》第2条：“下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：（五）财产转让所得。”在房屋转让过程中，买方需缴纳契税，卖方可能需缴纳个人所得税。具体税率和计算方式可咨询当地税务部门。

总结

综上所述，将已抵押的房屋出售给外地买家时，需征得抵押权人的同意或解除抵押权，确保转让合同合法有效，并办理相应的过户手续，同时注意税费问题。建议在整个过程中咨询专业律师，确保所有步骤合法合规。