问 商贷未还完可以办抵押贷吗？

用户想了解的是在尚未还清商业贷款的情况下是否可以办理房产的再次抵押贷款。简要回答是，原则上可以，但需要满足一定条件。

1. 法律性质与规定：根据《中华人民共和国物权法》第199条的规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权成立的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”这表明，在同一财产上设立多个抵押权是可能的，但需注意抵押权的顺位问题。
2. 银行或金融机构的要求：实践中，大多数银行和金融机构对于已经存在抵押的房产进行再抵押持谨慎态度。即便同意，通常也会要求原贷款机构出具书面同意书，并且对再次抵押的额度、用途等有严格限制。例如，《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）第36条规定：“商业银行应加强对房地产贷款的管理，建立健全房地产贷款风险管理体系。”这一规定虽未直接涉及再抵押问题，但在实际操作中银行会遵循审慎原则，严格评估风险。
3. 债务人的信用状况：申请再抵押贷款时，借款人的信用记录是非常重要的考量因素之一。如果借款人信用良好，还款能力强，则获得批准的可能性较大。
4. 抵押物价值评估：再次抵押前，银行或金融机构会对抵押物进行重新评估。只有当抵押物当前市场价值足够高，且剩余贷款额相对较低时，才有可能获得较高的再次抵押额度。
5. 法律程序与手续：办理再次抵押贷款还需要遵循一定的法律程序，包括但不限于提交相关材料、签订合同、办理抵押登记等。《不动产登记暂行条例》第20条明确规定了不动产登记的程序，其中包括了“申请、受理、审核、记载于登记簿、发证”五个环节。

综上所述，虽然理论上可以在商业贷款未还清的情况下再次办理抵押贷款，但实际上需要满足一系列条件，并通过严格的审查程序。建议在具体操作前咨询专业的金融机构或法律顾问，确保符合所有法律法规要求。