问 总证下来了预抵押还能办吗？

用户问题简述：在总房产证已办理完毕的情况下，是否仍可以办理预抵押登记手续？

资深高级律师角度分析：

1. 预抵押登记性质：预抵押登记是指在房屋尚未竣工或虽已竣工但未完成初始登记时，购房人与贷款银行预先进行的一种抵押权预告登记。根据《民法典》第四百零二条规定，“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”此处提及的是正式抵押而非预抵押。

2. 办理预抵押的前提：一般情况下，预抵押是在房产具备预售条件，购房人申请按揭贷款购房阶段办理的。如果总房产证已经办理完毕，即意味着该房产已完成初始登记，进入了现房阶段，预抵押登记的基础条件已经不复存在。

3. 法律效力：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：……（三）预购商品房抵押预告登记……”但在总证办理后，房产状态已转变为现房，预抵押登记的规定适用性减弱。

4. 实务操作可能性：理论上，总房产证办理完成后，应直接办理正式抵押登记，而非预抵押登记。但由于各地执行政策可能存在差异，部分地方可能允许在特定条件下补办预抵押转为正式抵押的手续。

5. 风险提示：即使在某些特殊情况下可以补办预抵押，但由于预抵押并非正式抵押，其权益保障力度相对较弱，因此建议及时办理正式抵押登记，确保贷款银行的债权安全。

总结：总房产证办理完成后，通常不再需要也无需办理预抵押登记，而应直接办理正式抵押登记。虽然在实务中可能会因地区差异存在特殊处理方式，但为了保障各方权益，仍强烈建议遵循正常的抵押程序，及时将预抵押转为正式抵押并依法登记。