问 二手房办抵押过户流程？

用户想了解二手房办理抵押过户的具体流程，以及相关的法律依据。以下是资深高级律师从五个方面进行详细解答：

1. 申请阶段：首先，卖方须向贷款银行申请提前还款并解除抵押，购房者需提供贷款审批文件和购买合同。依据《物权法》第191条，抵押权人应当同意债务人将已设定抵押的财产转让。

2. 评估与解押：银行会对房产价值进行评估，确认无欠款后办理解押手续。《担保法》第74条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。

3. 过户准备：卖方需要注销原产权证，购房者办理预告登记。根据《不动产登记暂行条例》第26条，不动产权利人转让、互换、出资或者赠与不动产的，应当依法申请变更登记。

4. 抵押登记：在完成预告登记后，购房者向银行申请新的抵押登记。《物权法》第188条规定，以建设用地使用权、建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。

5. 税费缴纳：买卖双方需缴纳相关税费，如契税、营业税等。《契税暂行条例》规定，转移土地、房屋权属的，承受方应依法缴纳契税。

总结，二手房抵押过户流程涉及贷款解押、评估、预告登记、新抵押登记和税费缴纳等多个环节，每个步骤都需要严格遵循法律规定。同时，最新法律法规如《物权法》、《担保法》、《不动产登记暂行条例》等是办理过程中不可或缺的法律依据。