问 拆迁安置房可以更名?

拆迁安置房是否可以更名？

用户提出的问题主要涉及拆迁安置房的产权变更问题，具体来说是想了解在法律框架内，拆迁安置房是否可以进行更名操作。本文将从五个方面详细分析这一问题，并引用最新的中国法律法规原文，以提供全面的法律依据。

一、拆迁安置房的性质与产权归属

拆迁安置房是指因城市规划或基础设施建设需要，政府对被拆迁人进行补偿而提供的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）第四十八条规定：“征收土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。”这意味着拆迁安置房是基于补偿协议产生的，其产权归属于被拆迁人或其合法继承人。

根据《中华人民共和国物权法》（2007年）第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，拆迁安置房的产权变更必须经过法定程序，即登记机关的认可才能生效。

二、拆迁安置房的更名条件

拆迁安置房是否可以更名，取决于具体的法律规定和地方政策。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”

从上述规定可以看出，拆迁安置房的更名并非无条件进行。首先，房屋必须已经完成初始登记，且不存在权属争议或其他限制转让的情形。其次，根据《不动产登记暂行条例》（2015年）第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”因此，拆迁安置房的更名通常需要原产权人和新产权人共同向不动产登记机构提出申请。

三、拆迁安置房的转让限制

拆迁安置房的转让受到一定的限制，尤其是在一定期限内。根据《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。”虽然该文件主要针对商品房，但在实践中，许多地方也对拆迁安置房的转让设定了类似的限制。

此外，一些地方政府还出台了专门针对拆迁安置房的管理办法。例如，《北京市人民政府办公厅关于进一步加强本市城镇棚户区改造工作的通知》（京政办发〔2014〕51号）明确规定：“棚户区改造安置房自交房之日起五年内不得上市交易。”因此，在特定地区，拆迁安置房可能在一定期限内无法自由转让或更名。

四、拆迁安置房更名的法律程序

如果符合相关条件，拆迁安置房是可以进行更名的，但必须遵循严格的法律程序。根据《不动产登记暂行条例》第十五条规定：“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”具体而言，申请人需提交以下材料：

1. 不动产登记申请书；
2. 申请人身份证明；
3. 不动产权属证书；
4. 证明发生变更的事实材料（如买卖合同、赠与合同、继承公证书等）；
5. 法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

此外，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年）第一条的规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”因此，拆迁安置房更名过程中可能涉及契税的缴纳。

五、拆迁安置房更名的风险提示

尽管在符合条件的情况下，拆迁安置房可以更名，但仍存在一定的法律风险。首先，由于拆迁安置房的特殊性质，可能存在政策变动的风险。例如，某些地区的限购政策可能会对拆迁安置房的转让产生影响。其次，如果房屋存在抵押或其他权利负担，更名可能会受到限制。根据《中华人民共和国民法典》（2021年）第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”因此，若房屋已设定抵押，更名前需解除抵押或取得抵押权人的同意。

此外，拆迁安置房的更名还可能涉及税费问题。根据《中华人民共和国个人所得税法》（2018年修正）第六条规定：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”因此，拆迁安置房的更名可能涉及到个人所得税的缴纳。

总结

综上所述，拆迁安置房是否可以更名取决于多个因素，包括房屋的产权归属、转让限制、法律程序以及潜在的法律风险。只有在满足相关法律法规的前提下，拆迁安置房才能依法进行更名。建议在实际操作中，务必咨询专业律师并严格遵守当地政策和法律法规。