律师代理尹某、龙某参与王某诉其房屋买卖合同纠纷一审案

2017年5月2日，经房产中介介绍，原告王某与被告尹某、龙某签订房地产居间买卖合同，被告以135万元购买原告位于吉安市某区某公园某栋某单元，并支付定金5万元。合同约定，2017年8月1日前被告向原告支付首期房款42万元，余款93万元原告同意被告向银行申请商业贷款后由银行直接偿付给原告。如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之伍支付违约金并继续履行合同；如被告逾期履行超过15日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍赔偿被告已支付的定金或购房预付款。同年7月6日，被告通过手机微信，明确表示不再受让诉争房产并愿意承担一定的违约责任。为此，双方协商未果，原告诉请维权，要求解除合同，返回定金5万元并按房产成交价的20%支付违约金27万元。被告同意解除合同，但认为违约金过高，请求予以核减。

律师作为被告龙某、尹某的委托代理人，为维护其合法权益，发表代理意见如下：

一、原告主张违约金过高，应予以核减

根据《合同法》第一百一十四条：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；”《合同法解释（二）》第二十九条：“事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告于2017年5月2日与房地产中介签订居间买卖合同，被告于2017年7月6日因客观原因无法履行合同，遂告知原告房屋不卖了。原告请求按合同总价款的20%要求被告承担违约责任，该请求过分高于实际损失：1.该合同签订时间短，仅有2个月；2.涉案房屋所在地的房价相对稳定，并无明显涨幅；3.原告主张同地段房价，与5月份比较，已上升1000元/平米，其证据不足。影响房价的因素有房屋的地段、朝向、户型、面积、小区绿化和设施情况等。因此，恳请法院依法减少违约金的比例。

二、被告违约系事出有因，不是故意为之

被告因工作原因由丽水调往杭州，但2017年3月2日，浙江省住房保障和房产管理局发布了《关于进一步调整住房限购措施的通知》，暂停向无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，导致被告无法在杭州买房，被告为保障其唯一住房遂拒绝履行该合同。

综上，根据公平原则，恳请法院核减原告过高的违约金。

一、判决解除原、被告签订的房地产居间买卖合同；

二、被告返还原告购房定金5万元；

三、被告偿付原告违约金13.5万元。

吉州区人民法院审理后认为，原、被告签订的《房地产居间买卖合同》是买卖双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，各方应遵照履行。被告在签订合同并支付定金后，明确表示不愿意履行合同义务，系单方根本违约，故原告诉请解除合同，具有事实和法律依据，且二被告在庭审过程中同意解除合同，对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。原、被告既约定违约金，又约定定金的，被告违约时，原告可以选择适用违约金或者定金条款。故本案的争议焦点在于：买卖双方约定的违约金27万元是否过高，是否应予核减？首先，根据《合同法》第一百一十四条第二款和《最高院关于适用合同法解释二》第二十九的规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，约定违约金超过损失百分之三十的，可以认定违约金约定过高。由此可见，违约金的性质仍以补充性为主，即以填补守约方的损失为主要功能，而不是严厉惩罚违约方为目的。当事人主张违约的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当予以调整。其次，原告在庭审中主张2017年5月以来中心城区每平米房价上涨近1000元，按照被告受让房屋面积估算，其实际损失已经超过20万元，故而推断原、被告约定的违约金并非过高。对此，本院认为，原告的购房损失不能简单以商品房买卖合同单价差异确定，应结合不同房产所处位置、周边设施、小区环境、装修标准等综合认定。结合本案查明的事实，原告为保证合同履行于2017年5月2日向被告偿付5万元定金，至同年7月6日被告首次明确表示不再履行合同义务前，本院有理由依赖原告未履行合同积极筹备资金并放弃另行缔约的机会，因被告违约导致合同目的不能实现，原告无疑将承担相应损失和失去预期可期待的利益。但在此之后，原告先前交纳的5万元定金不足以限制其经济能力，导致其无法通过另行购买房产的方式实现其购房目的，原告完全可以通过要求解除合同的方式减少预期损失。再次，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，有效维护交易安全和秩序，进而保护守约方的民事权益，在综合考虑吉州区近年来特别是2017年5-7月房地产市场发展趋势以及双方当事人实际情况，原告履约支出及其信赖利益损失等因素，酌定二被告偿付原告13.5万元（135万×10%）。

一、合同约定过高违约金不一定受法律保护

《最高院关于适用合同法解释二》第二十九的规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当依法予以调整。本案中，原告仅支付了5万元定金，两个月时间，按照合同约定的房产价135万元的20%计算违约金即27万元，收益翻5倍之多，显然是严厉的惩罚。为了平衡合同约定和公平原则，人民法院根据实际情况降低违约金为房产价的10%即13.5万元，符合法律效果与社会效果的统一。

二、理性签订房产中介行业的格式合同文本

本案的房地产居间买卖合同系某中介房产公司提供，除了违约条款的严厉性，还约定了，无论房产是否成交均需向中介公司支付高额的中介服务费及违约金等等条款。如果房产未成交，被告则需向中介偿付近6万元，这对于被告而言，不卖房产，面临两次高额赔偿，有失公允。因此，在房产中介服务过程中，应加强管理，对中介利用优势地位提供霸王合同条款予以纠正，倡导文明服务，合理收费，营造和谐繁荣的房地产中介市场环境。

作为卖房人，在决定出卖之前，应周全考虑，切勿因价格诱人而冲动决定，否则，不仅得不到应有的收益，反而要承担高额的违约责任，得不偿失。作为买房人，在合法权益受到损害时，也应理性维权，同时需及时采取救济措施减少损失，和谐处理矛盾。作为房产中介，应秉承诚实信用原则，收费合理，屏弃霸气十足所谓违约金条款，维权手段及方式应合法适当。唯有如此，三方做到公平、诚信、合法、有序，各方的利益才能获得较为充分地保障。