律师代理杨某、王某参与苏某诉其房屋买卖合同纠纷一审案

杨某与王某系夫妻，二人在上海工作并生活，现将位于安庆属于夫妻双方共有的一套房产委托中介公司出售，所售资金准备在上海购房。苏某看中并准备购买，2017年4月11日，双方谈好价格，房款总价为82.5万元，并于当日在中介公司处签订购房协议，苏某承担中介费1.6万元并于签约当日交付定金3000元，协议对相关事项及双方的权利与义务均进行了明确约定。苏某未征得杨某与王某的同意，去拆迁部门将房票开出，准备付款。2017年8月1日，双方在房产部门办理相关手续时，杨某与王某的委托人即杨某父亲拒绝签字，其理由是不同意苏某用房票支付结算，要求现金支付结算，但苏某认为房票购房是合法的支付方式，故而成诉，苏某将杨某与王某告上法庭，要求杨某与王某继续履行合同并承担违约责任赔偿10万元。后杨某与王某提出反诉，要求解除合同并由苏某承担违约责任赔偿10万元。

律师作为被告（反诉原告）杨某、王某的代理人，就本案事实结合相关法律规定发表如下代理意见：

一、本诉原告（反诉被告）单方面私自变更付款方式和付款时间，是对合同重要条款的单方修改，已构成重大违约

2017年4月11日，双方经共同协商，在某某公司处签订了《房屋买卖合同》（MD0001022），根据该协议第三条第二款第一项规定，被告（反诉原告）认为被诉原告（反诉被告）苏某已构成重大违约，理由如下：

首先，原告（反诉被告）苏某用房票支付房款，其实质是一种特殊的付款方式，双方应当在合同中明确约定，如协议第三条第二款的付款方式中对特殊付款方式如一次性付款、公积金贷款和个人住房按揭贷款都做了明确具体规定；其次，房票不是流通货币，也不是银行承兑汇票、支票，房票与货币在本案中最大的区别就是能够兑现的时间节点无法确定，被告用房票支付，其实质是对合同重要条款即付款方式和付款时间的重大修改；第三，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）后期已经同意原告（反诉被告）用房票支付房款是错误的。因为被告（反诉原告）夫妻长期在上海工作，不了解安庆房票的使用性质，与原告（反诉被告）前去有关部门了解情况，充其量是一种协商的意思表示，并不是被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）用房票支付房款；最后，原告（反诉被告）既然已构成违约，应当按照协议约定，向被告（反诉原告）支付违约金10万元。

二、原告（反诉被告）用房票支付，使得被告（反诉原告）无法按时取得卖房款，不能实现被告（反诉原告）买房的目的，被告（反诉原告）依法有权解除合同

被告（反诉原告）夫妻二人均在上海工作，将位于安庆的住房出卖，其目的是为了尽快取得资金在上海买房，原告（反诉被告）苏某在签订协议时就知道这一情况，现苏某私自将现金付款改为房票付款，使得被告（反诉原告）无法预测何时能取得房款，从而就无法实现利用卖房款在上海及时购房的目的。

三、第三人某某公司的陈述，歪曲了事实

本案中第三人某某公司作为中介公司，应该提供真实、合法的中介服务，但实际上第三人违反诚实信用原则：一是在中介费收取上，所陈述的费用与协议约定的费用不符。二是原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行协议，完成交易，在利益上与第三人是一致的，而被告（反诉原告）的诉求违背了第三人的利益。因此，从法庭调查到质证再到法庭辩论，第三人的当庭陈述均有利于原告（反诉被告），故恳请法庭在查明案件事实时充分考虑这一因素。

综上，原告（反诉被告）苏某和中介人在签约时刻意隐瞒了自己将要用房票购房的事实，违背了诚实信用原则，虽然后期三方也多次进行沟通，但是被告（反诉原告）并未同意原告（反诉被告）用房票支付房款，且原告（反诉被告）并无诚意，并抢先向贵院提起诉讼。代理人恳请法庭维护契约的尊严和被告（反诉原告）的合法权益，驳回原告（反诉被告）的诉求并支持被告（反诉原告）的诉求。

一、原告（反诉被告）苏某与被告（反诉原告）杨某、王某于2017年4月11日签订的房屋买卖合同继续履行；

二、驳回原告（反诉被告）苏某的其他诉讼请求；

三、原告（反诉被告）苏某于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）杨某、王某违约损失4万元；

四、驳回被告（反诉原告）杨某、王某提出反诉的其他诉讼请求。

法院审理认为：

一、原告（反诉被告）苏某、被告（反诉原告）杨某、王某是否违约。各方对于2017年4月11号签订的《房屋买卖合同》的真实性、合法性均无异议。根据《房屋买卖合同》第三条：“（一）一次性付款，乙方于8月1日前将全部房款交与二手房资金托管部门进行资金托管……”但时至今日，原告（反诉被告）苏某未按约定将全部房款825000元交资金托管部门进行托管，显然违约。在甲方违约未将全部购房资金进行托管前，被告（反诉原告）杨某、王某拒不履行房屋过户手续属于行使法定抗辩权，不属违约。

二、《房屋买卖合同》是否因原告违约而应予解除。被告《反诉原告》杨某、王某向本院陈述被反诉人苏某知道反诉人均在上海工作。卖房的目的是为了尽快取得资金解决在上海的问题。但其未向本院举证证明其主张，根据民事诉讼证据规则，其应承担举证不能的不利后果。原告（反诉被告）苏某与被告（反诉原告）杨某、王某签订《房屋买卖合同》的目的是促使交易合法有效，原告（反诉被告）苏某取得案涉房屋所有权，被告（反诉原告）杨某、王某取得出售房屋资金。《房屋买卖合同》中并未将被告（反诉原告）杨某、王某取得出售房屋资金的期限作出特别约定，原告（反诉被告）苏某延迟付款并未导致合同目的无法实现。故对被告（反诉原告）杨某、王某请求解除房屋买卖合同的反诉诉讼请求不予支持。

三、关于违约责任。如前所述，原告（反诉被告）苏某未按约将全部购房款825000元交资金托管部门进行托管，构成违约，但《房屋买卖合同》约定的违约金10万元过高。至于被告《反诉原告》杨某、王某交给第三人（反诉被告）某公司的房屋产权证（皖（2017）安庆不动产权第0044085号），因本院不支持被告（反诉原告）杨某、王某解除房屋买卖合同的诉讼请求，且根据上述《房屋买卖合同》第三条：“4、甲、乙双方均应于8月1日前提供真实有效的相关材料以申办该房产权过户手续，由丙方代为申办……”的约定，故上述房屋产权证应交与第三人（反诉被告）某某公司继续履行合同、办理房屋过户手续。

综上所述，原告（反诉被告）苏某、被告（反诉原告）杨某、王某于2017年4月11日签订的房屋买卖合同主要条款符合法律规定，应认定合法、有效，双方均应依约履行。故原告（反诉被告）苏某诉求继续履行双方签订的房屋买卖合同应予支持，但由于其尚未履行合同约定的支付房款义务，故其请求被告协助原告办理房屋过户手续，本院不予支持。从鼓励交易、保护守约方利益的原则出发，由违约方即本案原告（反诉被告）苏某给予被告（反诉原告）杨某、王某适当的违约损失，结合其他因素等。本院酌定4万元。房屋买卖合同继续履行。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第六十四条，第六十五条，第六十六条，第六十七条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十四条，中华人民共和国《民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决原告（反诉被告）苏某与被告（反诉原告）杨某、王某于2017年4月11日签订的房屋买卖合同继续履行，原告（反诉被告）苏某于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告（反诉被告））杨某、王某违约损失4万元,双方其它诉求均被驳回。

案件争议的焦点：1、房票能否作为支付方式结算？2、房票作为支付是否需要明确约定或对方同意？3、双方是否有过错？ 

从审判角度出发，法官判决事实依据就是双方签订的《房屋买卖合同》，协议第三条规定款项支付方式有三种，一是一次性付款；二是公积金贷款和个人住房按揭贷款；三是其他方式，协议中均未提及用房票作为支付。笔者认为：1、原告（反诉被告）苏某用房票作为房款资金结算支付方式，其实质是一种特殊的付款方式，双方应当在合同中明确约定，如协议第三条第二款的付款方式中对特殊付款方式如一次性付款、公积金贷款和个人住房按揭贷款都做了明确具体规定；2、房票不是流通货币，也不是银行承兑汇票、支票，房票与货币在本案中最大的区别就是能够兑现的时间节点无法确定，用房票作为资金结算支付方式，其实质是对合同重要条款即付款方式和付款时间的重大修改；3、被告（反诉原告）杨某与王某没有过错。因为杨某与王某长期在上海工作，不了解安庆的房票购房政策，前去相关部门咨询并不是其同意苏某用房票作为资金结算支付方式，况且杨某父亲明确表示不同意。

笔者分析，认为本案裁判的结果可能有三种：一是支持原告（反诉被告）（反诉被告）的诉求即继续履行合同用房票结算并由被告承担违约责任；二是支持被告（反诉原告）的诉求即解除合同由反诉被告承担违约责任；三是合同继续履行，由原告（反诉被告）用现金结算并承担违约责任，违约金大小以后期应支付的房款与同期同银行贷款利率作为计算依据。但笔者倾向于分第三种裁判结果，后一审判决结果也印证了笔者的分析判断。

笔者认为调解是解决本案的更好方式。

如果原告（反诉被告）败诉，面临问题有：1、房票不能按期使用，收回集中安置；2、从何处筹集大额资金支付房款；3、承担违约金。即使上诉，需要花费时间，增加诉讼成本；如果原告（反诉被告）胜诉，被告既要接受房票作为支付手段并承担违约金，显然对被告不公平。因此，笔者认为处理本案的最佳方式是调解结案，即被告接收房票作为资金结算支付方式，原告（反诉被告）给予被告（反诉原告）（4-6万元）补偿。此方案笔者认为即合法合理，又体现市场经济效益原则。因为，一是房票作为一种特殊的支付方式，需要在合同中明确约定或对方同意接受；二是原告（反诉被告）的目的是取得房屋，目前涉案房屋的市场价值已超过一百万元，给予被告一点补偿，合乎情理。

因此，本案代理律师要有所作为，围绕调解方式，结合事实分析和案件审判出现的各种结果去说服各自当事人，譬如原告（反诉被告）方律师不能一味地坚持房票可以作为支付方式，因为房票作为一种特殊的支付方式，需要在合同中明确约定或对方同意接受；而是说服原告（反诉被告），作为买受人，涉案房屋的房款目前远远超过合约约定的数额，补偿一点给被告（反诉原告），利他利己。故本案双方的代理律师在处理案件时既是对手，也是沟通协调手，原告（反诉被告）代理律师应当从案件事实和证据出发，分析判决的结果是否符合当事人的最大化利益，而不是囿于案件输赢。调解结案，减少社会诉争，从而实现案件的法律效果、社会效果和政治效果的统一。