律师代理何某诉钟某房屋确权纠纷一审、二审案

2012年5月22日，何某经人介绍于与钟某订立婚约。同年5月26日，何某与钟某同到县城购买住房，经双方商量决定以49万元购买位于县城开发区某小区2栋2802室房屋一套，当日钟某以自己名义交付购房定金5万元，该款系从何某建设银行卡上支付，支付购房定金后何某外出。同年6月1日，钟某以自己的名义同该小区开发商订立《商品房买卖合同》，从何某农行银行卡支付44万元给开发商。同年11月，何某知道购买某小区2栋2802室购房合同及房屋预告登记写的是钟某的名字，即提出异议，要求钟某协助变更登记，因双方未能达成一致意见，何某于2012年11月16日向该县房产局提出异议登记申请。

律师作为何某的代理人认为：不动产权属登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的绝对依据，当事人如有相反证据的，仍然可以推翻。即原则上，不动产的所有权依据不动产登记来确认和保护，但如果有足够的证据表明实际权利人与登记权利人不一致的，可以认定该物权归实际权利人所有。

二审法院经审理，依法驳回上诉人钟某上诉请求，维持原判。

二审法院认为，本案争议焦点问题是：房屋实际购买人与登记人不一致，如何确定房屋所有权人。

钟某与何某对县城开发区某小区2栋2802室住房都有购买之意愿，钟某与何某共同选购房屋并以钟某的名义预交购房定金，虽然《商品房买卖合同》系钟某与开发商所签，但购房价款均系何某支付，上述行为并不能表明何某已同意所购房产归钟某所有，且钟某并未能提供有力证明其以自己名义与开发商签订房屋买卖合同之前已征得何某的同意，相反何某在得知这一消息后及时通过提出异议登记申请的方式主张了自己的权利，上述事实充分表明钟某与何某并未能就诉争房产归钟某所有达成一致意见。

根据民法权利与义务对等的原则，何某依法对该住房享有所有权。钟某称购房款是其支付，但不能证明其与何某就房屋归属达成一致意见，缺乏依据，与事实不符。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。

本案透过买卖合同纠纷，分析实际购房人与产权登记人不一致时，如何确定物权归属，对于公众更好适用法律具有重要意义。

一、本案一审与二审的判决结果相同，源于对举证尺度的把握

《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”一审中，原告向法庭提供了购房银行流水记录，证明虽然《商品房买卖合同》系钟某与开发商所签，但购房价款均系何某支付，并不能表明何某已同意所购房产归钟某所有，且钟某并未能提供有力证明其以自己名义与开发商签订房屋买卖合同之前已征得何某的同意。一审法院没有一味坚持物权登记公示的推定效力，而是根据已有证据对房屋产权人进行判定，认为被告所提供的证据尚不足以表明何某已同意所购房产归钟某所有。二审对上诉人钟某的上诉理由进行分析，最终驳回上诉人上诉请求，维持原判，坚持了以事实为依据，以法律为准绳。

二、不动产权属证书是登记机关发给权利人作为其享有权利的证明，但不动产权属证书只具有“推定的证据效力”，不具有“绝对”的证据力

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实，房屋“登记在谁的名下就归谁所有”，但如果权属证书记载的事项确有错误，可直接根据该相反证据作出与不动产权属证书记载事项相反的事实认定，法律追求的就是客观事实。

本案中，虽然《商品房买卖合同》系钟某与开发商所签，但购房价款均系何某支付，钟某并未能提供有力证明其以自己名义与开发商签订房屋买卖合同之前已征得何某的同意，相反何某在得知这一消息后及时通过提出异议登记申请的方式主张了自己的权利，合理提出权属证书记载的事项有错误，并提供了充分证据支持诉讼请求。

实践中经常出现实际购房人与借名人之间因房屋产权归属产生争议，在此提醒购房人提早防范其中风险。