律师代理金某某诉向某某合同纠纷一审案

2013年5月13日，原告金某某与被告向某某签订《房屋出租协议》，约定金某某将位于永顺县某街××号整栋楼（共七层）出租给向某某，租期十年。2020年，因逢永顺县人民政府征收，原告金某某出租给被告向某某的房屋（原大桥街488号）被列在征收范围之内。2020年8月18日，原告金某某与被告向某某就房屋被征收等补偿事宜进行调解，在永顺县灵溪镇人民调解委员会主持调解下，双方自愿达成《人民调解协议书》，约定如下：“1、由被申请人金某某一次性补偿给申请人永顺某某医院向某某人民币柒拾伍万元（75万元）；2、补偿款柒拾伍万元（75万元）被申请人金某某于2020年8月31日前付清（即永顺县住房和城乡建设指部将住房拆迁款8月31日前兑付到位后）；3、申请人永顺县某某医院向某某于2020年8月31日前自行搬出租房内的一切设施；4、2019年6月双方签订的租赁合同终止；5、由被申请人金某某退还申请人向某某9月1日后未用完的房租。履行方式、时限:2020年8月31日前。”。调解协议签订后，原告于2020年8月28日通过银行转账给被告支付补偿款750000元，并退还未用完的房屋租金37500元，共计787500元。2020年8月28日，向某某出具收条一张，写明“今收到金某某终止合同协议补偿款柒拾伍万元整，退还未用完房屋租金叁万柒仟伍佰元整，共计柒拾捌万柒仟伍佰元整。收款人：向某某”。

2020年8月20日，原告金某某就被征收房屋与永顺县住房和城乡建设指挥部签订了《永顺县国有土地上房屋征收补偿安置协议书（货币补偿安置）》。该协议书明确了房屋被征收所补偿的所有项目及金额。原、被告签订的《人民调解协议书》所约定的搬迁期限届满后，被告未按约定履行腾房义务，原告曾多次口头或书面催告未果，故原告诉至法院。

律师作为原告代理人发表如下代理意见：

本案中，原告金某某与被告向某某在人民调解委员会的调解下自愿达成《人民调解协议书》，双方当事人及人民调解员均在协议书上签名、捺印。该《人民调解协议书》系在人民调解委员会的主持下所达成，具有民事合同性质。原、被告均在“协议书”上签名、捺印，说明该“协议书”系双方的真实意思表示，且该“协议书”无合同效力待定或无效的情形，故该“协议书”应属有效合同，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行协议义务。现租赁合同已约定解除，原告金某某已按约在规定期限内向被告向某某支付了协议约定补偿款750000元，并退还剩余租金。而被告却未能按约在规定期限内履行腾房义务，已构成违约。故原告请求被告按约将承租的房屋腾空并返还给原告的请求，应予支持。至于被告向某某辩称的《人民调解协议书》因是永顺县棚户区改造拆迁补偿的一部分而无效，代理人认为《人民调解协议书》在无任何证据显示有效力瑕疵的情况下，不能因所谓的系拆迁补偿的一部分而当然无效，被告该主张无法律依据，应不予支持。另外，被告主张的其作为承租人有权向征收人主张房屋装修、搬迁、停产停业损失等费用，并以此对抗与原告约定的房屋搬迁。代理人认为，本案系合同纠纷，与被告所称的其与征收人间的房屋征收补偿不属于同一法律关系，被告应另行主张权利。现《人民调解协议》有效的情况下，被告应按约履行搬迁义务。

一、被告向某某在本判决生效后三日内搬离所承租的原告金建华位于永顺县某路（原大桥街XXX号）的房屋，将房屋返还给原告金某某。

二、驳回原告金某某的其他诉讼请求。

案件受理费22448元，由原、被告各自承担11224元。

永顺县人民法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告金某某与被告向某某在人民调解委员会的调解下自愿达成《人民调解协议书》，双方当事人及人民调解员均在协议书上签名、捺印。该《人民调解协议书》系在人民调解委员会的主持下所达成，具有民事合同性质。原、被告均在“协议书”上签名、捺印，说明该“协议书”系双方的真实意思表示，且该“协议书”无合同效力待定或无效的情形，故该“协议书”应属有效合同，对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行协议义务。现租赁合同已约定解除，原告金某某已按约在规定期限内向被告向某某支付了协议约定补偿款750000元，并退还剩余租金。而被告却未能按约在规定期限内履行腾房义务，已构成违约。故原告请求被告按约将承租的房屋腾空并返还给原告的请求，予以支持。至于被告向某某辩称的《人民调解协议书》因是永顺县棚户区改造拆迁补偿的一部分而无效，《人民调解协议书》在无任何证据显示有效力瑕疵的情况下，不能因所谓的系拆迁补偿的一部分而当然无效，被告该主张无法律依据，故不予支持。另外，被告主张的其作为承租人有权向征收人主张房屋装修、搬迁、停产停业损失等费用，并以此对抗与原告约定的房屋搬迁。本案系合同纠纷，与被告所称的其与征收人间的房屋征收补偿不属于同一法律关系，被告应另行主张权利。现《人民调解协议》有效的情况下，被告应按约履行搬迁义务。关于原告主张的经济损失，原告在本案审理过程中未提供被告给其造成实际损失的证据加以佐证，故不予支持。

本案争议的一个焦点就是人民调解协议是否有效的问题，调解书只要内容不违法，是当事人的真实意思表示，都具有法律效力。最高人民法院、司法部关于进一步加强新时期人民调解工作的意见中：依法确认人民调解协议的法律效力，各级人民法院特别是基层人民法院及其派出的人民法庭，要认真贯彻执行《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》，对在人民调解委员会主持下达成的调解协议，一方当事人反悔而起诉到人民法院的民事案件，应当及时受理，并按照该司法解释的有关规定准确认定调解协议的性质和效力。凡调解协议的内容是双方当事人自愿达成的，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体、第三人及社会公共利益，不具有无效、可撤销或者变更法定事由的，应当确认调解协议的法律效力，并以此作为确定当事人权利义务的依据，通过法院的裁判维护调解协议的法律效力。

本案既是合同纠纷，又属于拆迁安置过程中的纠纷，本案被告在拆迁过程中以各种理由拒绝搬迁，给工程进展造成了极大的影响，建议在诉讼期间，拆迁人可以向法院申请先予执行。申请先予执行必须符合下列条件：(1)拆迁人已经与被拆迁人(房屋承租人)达成房屋拆迁补偿安置协议。(2)当事人之间的权利义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营。拆迁人提出先行拆迁申请，必须是因被拆迁人拒不搬迁将要或已经严重影响施工工期，给拆迁人造成直接经济损失。(3)被拆迁人(房屋承租人)有搬迁或过渡的条件，即提出申请的拆迁人已给被拆迁人给予货币补偿或提供安置房或过渡期周转房，在进行拆迁后，被拆迁人(房屋承租人)有房可搬，有屋可住。(4)申请人必须提供担保。根据《民事诉讼法》第九十八条规定，拆迁人在提出先予执行申请时，必须提供与被拆迁房屋市场价值相当的财产作为担保。