律师代理某资产管理公司参与案外人姚某提起执行异议纠纷案

2017年6月，某资产管理公司因与熊某等借款合同纠纷一案，委托我所持生效判决向成都市中级人民法院申请强制执行，并于立案后对被执行人熊某名下的抵押房屋（抵押登记时间为2013年11月22日）进行了评估，准备对该抵押房屋进行司法拍卖。代理过程中，我所律师前往抵押房屋现场查看，并调取了当时房屋的实际承租人刘某与姚某（以熊某代理人身份）签订的房屋租赁合同，租期为2015年10月26日至2017年10月25日。

但在拍卖公告挂网之后，即将对抵押物进行处置之际，2017年11月10日，姚某向成都中院提出执行异议，称其与钟某共同作为承租人与被执行人熊某早在2013年11月15日（抵押登记前）即签订了一份租期长达12年的租赁合同。租赁合同签订后，姚某按照熊某的指示将租金支付至李某名下。租赁合同签订后，其自住至2015年10月，而后转租给刘某，租期两年。故姚某坚称因其已经按照租赁合同约定支付租金并占有使用至今，而抵押权人的抵押登记在后，请求法院确认其对抵押物享有租赁权并要求对抵押物附租赁拍卖。鉴于此，成都中院决定暂缓拍卖并撤回了已经挂网的拍卖公告。

我所律师仔细梳理资料后，发现姚某所称与熊某租赁关系的真实性存在诸多疑点，疑似虚假租赁。因此，我所律师积极调取了相关证据和资料，对姚某的异议进行了强有力的抗辩，最终说服法院驳回了姚某的异议请求。

我们认为，姚某提交的其与熊某之间的租赁合同，明显系伪造的虚假合同，其执行异议应予驳回。理由如下：

一、大量证据证明，姚某与熊某之间的租赁合同系虚假合同

姚某向法院提交一份其与熊某之间于2013年11月18日签订的《成都市房屋租赁合同》，作为其主张权利的核心依据。但该租赁合同明显是伪造的虚假合同：

（1）据查询，姚某涉及大量的执行异议案件，而这些案件均系姚某等人租赁正在被法院强制执行的房屋所引起。可见，姚某等人就是专门利用法律空档，恶意承租正在强制执行中的房屋，进行非法牟利。

（2）本案抵押合同签订时（2013年11月20日），熊某专门向原债权人出具一份《声明与承诺》，载明：“此房产目前为本人自用”。可见，该房屋在抵押时并不存在租赁关系。

（3）2013年11月19日，抵押房屋的开发商向原债权人出具一份《证明》，载明：“该小区正在进行内部装修”。可见，抵押房屋当时也不具备使用条件。

（4）更为重要的是，2014年1月5日，开发商才与熊某办理了房屋交付手续。显而易见，在2013年11月18日，熊某自己都尚未拿得房屋，怎么可能将该房屋出租给姚某？仅此一点就足以证明姚某与熊某之间的租赁合同是虚假的。

（5）原债权人在2014年3月、6月、9月，对抵押房屋进行了三次贷后检查，均查明系熊某一家在使用抵押房屋。其中，在2014年6月5日《贷后检查报告》中，还拍到了熊某在该房屋中的生活照片。另外，在2015年5月，某资产管理公司因收购本案债权而对抵押房屋进行尽调时，现场照片表明熊某一家仍然居住在抵押房屋内。这些证据证明，在2014年、2015年期间，是熊某一家在使用租赁房屋，根本未将房屋出租给姚某。

（6）另外，在2014年上半年，抵押房屋并无使用天燃气的记录，可见当时尚无人员搬入该房屋。这也进一步印证姚某与熊某之间的租赁合同是虚假的。

（7）2015年10月16日，熊某与案外人刘某签订一份《房屋租赁合同》，约定熊某将抵押房屋出租给刘某。而姚某仅仅是熊某委托办理租赁事宜的受托人。这也表明，熊某与姚某之间根本不存在所谓的租赁关系。

（8）从姚某所举证据来看，所谓“租金”均系熊某委托第三方代收。其中一笔2013年11月21日的“租金”，系胡某（姚某共同承租人）转账给李某的款项。但据查询，胡某、李某均系四川某公司的股东，二者之间具有紧密的关联关系。而转款凭据上也未注明“租金”等字样。因此，此笔付款不能证明系姚某向熊某支付的租金。

二、根据最高法院意见，租赁权应以承租人实际占有使用租赁物为设立时点。因此，即使姚某与熊某之间的租赁合同是真实的，但因姚某实际占用使用房屋的时间不可能早于2014年1月5日，该租赁关系也就不能对抗答辩人的抵押权

1、最高人民法院在“青岛利群投资有限公司等申请监督案”的《执行裁定书》【（2013）执监字第67号】中明确认定：“租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间”。此外，最高人民法院民一庭编的《民事审判指导与参考》（总第57辑，2014年第1期）刊登的指导性文章——《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点》，也明确认为：“在‘买卖不破租赁’的具体适用上，首先，需以承租人现实占有租赁物为前提。其次，需租赁权设立在先，在准据时点上则以交付或登记的时间为准”。因此，租赁权应以承租人实际占有、使用租赁物为设立时点。也就是说，只有承租人实际占有、使用租赁物的时间早于抵押之前的，才能适用《物权法》第一百九十条“买卖不破租赁”的规定。

2、《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定>》（法释[2015]10号）第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”可见，只有在查封之前已经占有使用房屋的，才能适用“买卖不破租赁”的规定。这也表明，租赁权应以占有使用租赁物为设立时点。

3、本案中，开发商于2014年1月5日才将抵押房屋交付给熊某。即使姚某与熊某之间的租赁合同真实，熊某也只会在收房后（即2014年1月5日之后），才可能将该房屋交付姚某占有使用。由此可见，姚某实际占有使用抵押房屋的时间不可能早于2014年1月5日。而答辩人的抵押权在2013年11月22日就已设立。因此，即使租赁合同真实，姚某的租赁权也不能对抗答辩人的抵押权。

终上，答辩人认为，姚某与熊某之间的租赁合同明显是虚假合同。况且，即使姚某与熊某之间的租赁合同是真实的，其租赁权也不能对抗答辩人的抵押权。敬请贵院依法裁定驳回姚某的执行异议。

成都中院裁定驳回异议人姚某的异议请求。

成都中院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

本案中，案涉房屋的抵押权设立于2013年11月22日，案涉房屋交付房屋所有人熊某的时间为2014年1月5日，房屋查封时间为2015年3月12日，异议人姚某提供的《成都市房屋租赁合同》与申请执行人某资产管理公司提供的《房屋租赁合同》存在合同主体不一致、租赁期限重叠等矛盾，而姚某提供的《成都市房屋租赁合同》载明的租赁期限，在房屋尚未交付时已开始计算租赁时间，与常理不符。异议人姚某提供的证据不能证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，因此本院对异议人姚某主张本案拍卖的案涉房屋存在租赁关系的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：

驳回异议人姚某的异议请求。

一、如何判断租赁关系的真实性？

司法实践中，因为“买卖不破租赁”的相关规定，不乏有房屋产权人与所谓的“承租人”恶意利用相关规定，签订虚假的房屋租赁合同，损害买受人或抵押权人利益的情况。其手段往往表现为倒签租赁合同，制造租赁在先的假象或合同确实签订在先，但却系房屋所有权人与“承租人”恶意串通，并未真正建立租赁关系等。在遇到类似的情况时，可以从以下几个方面对租赁关系是否真实进行判断：

1、租赁期限

一般虚假的租赁合同，是为了达到一定的阻却强制执行的非法目的，因此首先其虚设的起始日期往往虽早于抵押登记或合法买卖的日期，但不会相差过远。一则是为了避免出现漏洞，二则是防止租赁合同签订对其造成其他不利影响。其次是租期往往较长，租金低且较为固定，有悖常理。所以，在面对此类租赁合同时，应当引起重视，综合其他因素进行合理怀疑，防止因虚假的租赁关系而使自身利益受到损害。

2、租金支付

通常的租赁合同，其租金支付往往是按月或者按季度支付，而商业用房、办公用房等，出于商业运营的考量，按年支付也较为常见。而虚假的租赁合同，其常采用一次性支付数年甚至全部租金的方式。或者有些合同虽然看似约定的支付期限合理，但在实际支付过程中，要么以委托收款的方式，实则进入了关联方的账户，要么实际付款时间、金额与约定无法保持一致。此种情形下，即可结合合同约定与租金支付的实际情况，对租赁关系的真实性进行辨别。

3、占有情况

虚假的租赁合同，往往有租赁之约，而无占有之实。通常来说，承租人是为了取得房屋的占有使用权才与所有权人签订租赁合同，合同签订后，承租人租而不占，租而不用，明显与常理不符。如本案中，经办律师调查了开发商交房时间，辅之以姚某与熊某“约定租期”内数次现场调查的记录、天然气的使用情况等，证明了姚某并未在抵押登记前实际占有使用抵押房屋，从而否定了租赁关系的真实性。

4、所谓“承租人”自身情况

一般虚假租赁合同的订立，合同双方多存在一定的关联或者具备一定的专业知识。因此，在判断租赁关系是否虚假时，可以从合同双方的关系及其自身情况进行判断。如本案中，经办律师在调查过程中，发现姚某在全国多地多次以相同的手段，提起执行异议，阻碍强制执行工作的推动，明显系专门从事此类工作的人员。且熊某委托的实际收款人与姚某系同一公司的股东，与姚某具有紧密的关联关系。这些证据，是对姚某与熊某租赁关系真实性的有力质疑，最终说服法院驳回了姚某的异议请求。

二、租赁权的成立时点是以租赁合同签订之日起还是以承租人实际占有使用之日起？

根据《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”从字面上来看，似乎租赁合同只要签订于抵押登记之前即具有对抗抵押权的效力，因此很多被执行人与案外人串通，以虚假的租赁关系阻却强制执行。但更多的意见指出，租赁权作为一种债权，法律虽予以特别保护，但若要对抗不动产抵押权的物权效力，仍需在抵押登记之前以一定的方式对外完成公示，以形成债权的物权化特征。承租人对抵押物的实际占有使用即为前述公示方式。

如最高人民法院在“青岛利群投资有限公司等申请监督案”的《执行裁定书》【（2013）执监字第67号】中明确认定：“租赁权作为物权化的债权，应以租赁人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。”最高人民法院民一庭编的《民事审判指导与参考》（总第57辑，2014年第1期）刊登的指导性文章——《论物权法第一百九十条中“抵押财产出租”的准据时点》，也明确认为租赁权的成立应以占有使用租赁物为前提。此外，最高院物权法研究小组编著的《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》一书在对《物权法》第一百九十条作条文释义时也持相同观点（第568页）。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”该条首次明确了买卖不破租赁原则适用前提是承租人在查封之前占有租赁物，也即租赁权的成立应以占有使用租赁物为前提。

但在司法实践中，因除查封情形外，并没有概括性的对于租赁关系成立时点的描述，所以目前裁判尺度并不十分统一，仍不乏有法官机械地理解物权法第一百九十条，认为签订租赁合同时即享有租赁权。

有预谋伪造的租赁关系，尤其在“专业人员”参与的情况下，往往计划周密，隐蔽性极强，租赁合同、租金支付凭证等证据从表面上看都是真实的。当案外人提出异议时，债权人通常可从两方面着手。一方面是调查债务人与异议人之间有无关联关系、租金支付是否真实等，即从事实上判断租赁关系是否虚假；另一方面是调查承租人实际占有使用租赁物的时间，通过比较租赁权与抵押权成立时间的先后来判断其法律上的优劣。

但因异议程序的期限较短，很多法官短时间内无暇深入探究租赁关系的真实性，因此债权人的未雨绸缪以及律师对于证据的全方位调查就显得更为重要。首先，办理抵押登记前，应现场查看抵押物有无出租并做好相应记录，固定相关证据。其次，在贷前调查、贷后检查时，除拍照外，还应采取摄像的方式记录现场，拍摄过程应体现具体的时间、地点、人物以及工作人员与债务人的交流过程，以最大限度反映抵押物实际使用情况。最后，在出现类似以租赁关系提出异议的情况时，保持谨慎的态度，合理怀疑，多方取证，全方位地进行抗辩。