房屋预约买卖合同公证案

2018年7月19日，张某、石某一同来到银川市国立公证处咨询办理房屋买卖合同公证。张某表示要将自己购买的位于银川市金凤区大阅城二期X号公寓楼XX公寓室一套出售给石某，石某自愿购买该公寓。经公证员了解得知，上述公寓是张某于2017年6月7日向银川XX集团股份有限公司购买的商品房。基于房地产开发商的原因，上述公寓尚未办理不动产权证。因此，该公寓便不能办理不动产过户手续。为了保障买卖双方的合法权益、证明买卖行为的合法性与真实性，更为了防止纠纷、对双方有个制约，他们要向公证处申请办理房屋买卖合同公证。

公证员初步审查证据材料。他们提供了张某与其配偶的身份证、户口簿、结婚证、《银川市商品房买卖合同》及相应的购买票据，石某提供了其身份证与户口簿。《银川市商品房买卖合同》显示：1、该公寓系张某一次性付款购买所得，没有按揭贷款等抵押及其他权利受限制的情况；2、此合同已在不动产管理部门备案登记。根据《物权法》第十七条之规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，《城市房地产管理法》第三十八条之规定“未依法登记取得权属证书的房产不得转让”，尽管张某购买了上述公寓并已实际占有使用，但是不动产在我国实行登记制度，张某尚未取得不动产权证书，进而在法律上就没有对该公寓的所有权。因此，公证员认为张某和石某的申请不适宜办理房屋买卖合同公证。但是，公证员建议他们可以申请办理《房屋预约买卖合同》公证。

对于老百姓来说，房屋预约买卖合同是一个新鲜的名词。所谓预约，或称为预备性契约，是指当事人约定为在将来一定期限内订立合同而达成的允诺或协议。将来应当订立的合同，称为本约合同，而约定订立本约的合同，称为预约合同。2012年最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条首次在法律上正式承认了预约合同。我国许多公证处都陆续开展了房屋买卖预约合同公证业务。预约交易的房屋一般有下列情形： 1、已签订商品房买卖合同，合同在房地产管理部门进行备案登记并实际交付的商品房；2、已取得不动产权证，但已抵押至银行或者其他金融机构且尚未解除抵押的商品房；3、通过继承、赠与等合法方式取得不动产所有权，尚未办理不动产过户手续的房产；4、通过拆迁置换方式取得的拆迁安置房，能办理不动产权证但尚未办理的（引自《公证理论与实务》）。预约买卖合同，公证员可以根据买卖双方的约定设立若干条款（如：1、可以将交易过程中出现的房地产市场价值的变化，列入受损方的实际损失范围；2、预约合同卖方违约，若买方已对房屋进行预装修的，可以约定将装修款的损失列入实际损失范围；3、可以约定若预约合同卖方一房二卖、不履行签订房屋买卖合同及房屋过户手续的合同义务，需要承担违约责任）。通过设立若干条款，预约买卖合同双方可以达到证明买卖行为的合法性与真实性、对双方进行约束、保障双方的合法权益、预防纠纷的目的要求。

根据公证员的建议，张某与其配偶孟某（上述公寓系张某夫妻存续期间购买所得，因此该公寓属于夫妻共有财产）共同作为卖方、石某作为买方于2018年7月20日来到国立公证处签署预约买卖合同并申请办理《房屋预约买卖合同》公证。预约买卖合同的主要条款，包括公寓的转让价款、支付方式、房屋交付时间、过户登记手续及费用承担、违约责任等进行了约定。卖方张某、孟某承诺待合法取得《不动产权证书》后将上述公寓出售给买方石某。双方应按预约合同内容签订正式房产买卖合同，正式合同内容包括但不限于预约买卖合同的范围，正式合同内容中商品房转让价款、商品房交付时间、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更。

预约合同为诺成性合同。虽然当事人订立预约合同的目的在于为订立本约创造条件，但这并不意味着预约合同为本约合同之补充或所附条件或担保，预约合同应为独立有效的合同。双方当事人经协商达成一致，合同即成立。预约合同是对本约相关事项的预先规划。预约既可以明确本约的订约行为，也可以是对本约内容进行预先设定。对经协商一致设定的本约内容，本约应予直接确认，其他事项则留待订立本约时继续磋商。有交易就会存在交易风险，但交易机会仍然是宝贵的。因此，双方可采用折中的办法，即签订预约买卖合同，约定满足条件时签订本约，使得交易更具灵活性，有效防止由于情势变更而对交易价值所产生的损害。预约买卖合同公证对预防交易纠纷、尊重交易双方的意思自治、约束交易双方的法律行为、促使交易的灵活性等具有重要的意义。

公  证  书

（2018）宁银国立证字第XXXX号

申请人：

甲方：张某，男，一九XX年X月XX日出生，公民身份号码：XXXX，住址：XXXX。

孟某某，女，一九XX年X月XX日出生，公民身份号码：XXXX，住址：XXXX。

乙方：石某，男，女，一九XX年X月XX日出生，公民身份号码：XXXX，住址：XXXX。

公证事项：房屋预约买卖合同

甲、乙双方于二○一八年七月二十日向本处申请办理前面的《房屋预约买卖合同》公证。

经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《房屋预约买卖合同》。甲、乙双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。双方当事人签订《房屋预约买卖合同》时意思表示真实。合同内容具体、明确。合同约定：待甲方取得位于银川市金凤区大阅城二期X号公寓楼XX公寓室的商品房一套【合同编号：XXXX，实测建筑面积XXX平方米，该购房合同已于二○一X年X月XX日在银川市房屋产权交易管理中心登记备案】的《不动产权证书》后，将上述商品房转让给乙方。该商品房的转让价款为人民币叁拾万零贰仟壹佰叁拾叁元整。双方应按预约买卖合同内容签订正式房产转让合同。正式合同内容包括但不限于房屋预约买卖合同的范围等。

依据上述事实，兹证明甲方张某、孟某某与乙方石某于二○一八年七月二十日来到本处，在本公证员和公证人员哈某的面前签订了前面的《房屋预约买卖合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。合同上双方当事人的签名、手指纹印均属实。

该合同自甲、乙双方签字、捺指印之日起生效。

中华人民共和国宁夏回族自治区银川市国立公证处

公证员

二○一八年八月一日