律师代理曾某某诉某公司房屋买卖合同纠纷一审案

1999年3月15日，原告曾某某与被告郴州某公司签订了《购楼合约书》，原告购买位于郴州某市场二层E11号铺位，双方约定于1999年3月31日被告郴州某公司向原告曾某某交付商铺。原告曾某某已按约缴纳了全部房款及相关费用，履行了付款义务。然而，被告郴州某公司却公然肆意违反约定，不但未在合同约定的时间向原告曾某某交付商铺，而且，在原告曾某某等众多业主为此多次群体维权、相关部门也多次要求被告郴州某公司为原告曾某某等人交房并办理房屋所有权证等情况下，对原告曾某某等业主的合理合法要求和政府部门协调的处置意见，被告置之不顾。后经原告曾某某等业主再次集体维权，被告才于2013年12月9日协助原告曾某某办理了房屋所有权证。但是，至今，原告曾某某购买的商铺仍未交付给原告曾某某占有、使用和收益。无奈，原告唯有拿起法律武器捍卫自身合法权益，提出诉讼请求：1、判令被告郴州某公司向原告曾某某交付位于郴州市某市场二层E11号、建筑面积为13.67平方米的铺位；2、判令被告向原告曾某某支付逾期交付商铺损失109086元（该损失以已付购房款42662元为基数，按日息万分之五从1999年10月1日计算至2013年10月1日，具体为42662×0.0005×5114天=109086元，之后的损失按日息万分之五计算至被告实际交付商铺之日止）；3、判令被告向原告曾某某支付逾期办理房屋所有权证损失8532.4元（该损失以已付购房款42662元为基数，按银行贷款利率的1.5倍（即10%）从2011年12月9日起计算至2013年12月9日，具体为42662×10%×2年＝8532.4元）；4、判令被告对原告曾某某购买的商铺面积进行重新测绘，并对公摊面积和套内面积按照行业标准重新划定；5、本案的诉讼费用由被告承担。

作为曾某某的代理律师发表以下代理意见：首先，原、被告双方签订了购楼合约书，系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定各自履行义务。原告已经支付了购房款等费用，履行完毕付款义务，但是，被告却未依约交付商铺，未按照合同约定的交付时间即1999年3月30日交付房屋给原告，被告没有任何合理理由拒绝交付商铺，因此，应当按照双方所签署的《购楼合约书》第八条的约定赔偿违约金，每逾期壹天按买卖总价款5/10000元支付违约金。截至目前，被告仍未将商铺交付给原告，尽管被告协助原告办理了不动产权证，但是并没有实际交付给原告，反而在未取得原告授权的情况下擅自将其商铺招商招租，又实际支配了二层E11号商铺，导致原告至今都无法对涉案铺位占有、使用、收益、处分，因此，被告郴州市某公司应当交付二层E11号商铺，并支付逾期交付商铺违约金。

其次，由于被告迟迟不给原告办理不动产权证，尽管合同中并未约定办证时间，但是被告应当在商铺达到交付条件时，及时给原告曾某某办理不动产权证，因此，其办证违约金应当从商铺达到交付条件时起开始计算，并计算至实际办理不动产权证之日止，即2013年12月9日止。

最后，本案中，由于该楼盘中存在许多业主商铺面积与合同约定面积不一致，因此，我方认为应当对整个楼层进行重新测绘。

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告郴州某公司在本判决生效之日起三十日内将位于郴州市某市场二层E11号铺面交付给原告曾某某；

二、被告郴州某公司在本判决生效之日起三十日内支付原告曾某某逾期未交付铺位违约金8738.59元（从2000年8月1日计算至2001年10月9日）；

三、驳回原告曾某某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2652.37元，公告费560元，合计3212.37元，由被告郴州某公司负担2300元，由原告曾某某负担912.37元。

本院认为，原、被告签订的购楼合约书，系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。本案争议的焦点一、郴州某公司是否按期向曾某某履行了交付义务。郴州某公司与曾某某的购楼合约书第六条规定，铺位交付时间为1999年3月30日，合约书第八条第1款规定，郴州某公司因不可抗力及施工因素外，不能按时交房时，负责赔偿违约金，每逾期壹天按买卖总价款5/10000元支付违约金，第八条第4款约定，郴州某公司交付使用时在电视上公告，不按期收房的责任及费用由买方承担。合同未约定交付条件。故郴州某公司在2001年10月9日至2001年10月11日委托郴州广播电视信息频道发布了某市场交付使用的广告，该交付方式符合合同约定，应视为郴州某公司已经履行了交付义务，至于被告违反有关法律法规的情况，行政部门可以施以行政处罚。根据湖南省郴州市中级人民法院(2000)郴民终字第384号生效民事判决书确定，郴州某公司在1999年3月30日至2000年7月31日前，因不可抗力因素不能交付铺位，根据双方合同的约定，郴州某公司在该段时间内不承担违约责任。因而计算违约金的时间应从2000年8月1日开始，郴州某公司应支付2000年8月1日至2001年10月9日的逾期交付违约金，计算为8738.59元(434天x40270元x5/10000元=8738.59元)后于2002年3月23日郴州某公司在未取得曾某某授权的情况下擅自将其柜位招商招租，又实际支配了二层E11号铺面，导致2002年3月23日后曾某某对涉案铺位不能占有、使用。故郴州某公司仍应向曾某某交付某市场二层E11号铺面。

本案争议的焦点二、是否应支付逾期办证损失。双方签订的《购楼合约书》等合同未约定办证时间、逾期办证违约责任等，故原告该项诉请本院不予支持。

本案争议的焦点三、对原告要求重新测绘，并对公摊面积和套内面积重新划定的问题。房屋面积测算是测绘部门根据有关规定进行的测绘行为，原告对面积若有异议可请有关部门重新测绘，故原告该请求不属于法院处理范围。另外，原、被告重新签订的合同对面积有明确约定，原告该请求也不能得到支持。

一、被告郴州某公司是否应当承担逾期交房的违约责任？

本案中，该法院确认了原告与被告发生房屋买卖合同的基本事实，同时，法院也查明，被告郴州某公司开发建设的郴州市某市场系省市重点工程。1998年5月28日，郴州市人民政府办公室以郴政办函（1998）72号文件批复郴州某市场速改除商场、住宅外，还包括公共停车场，市政规划道路速改等市政公用基础设施，需投资17000000元，全部由郴州某公司自筹。1998年8月12日以郴政办函（1998）108号文件对该市场建设有关问题形成会议纪要，规划设置地下停车场、非机动车道停车场、垃圾站、公厕、沿江道路、桔井东路扩宽和绿化带等市政府基础设施，郴州市规划局改变了原工程总体设计，部分规划设计于2000年10月才得以批复。1999年8月13日，郴州市遭受洪灾，该市场受淹，苏仙桥被冲断，造成郴州某公司重大经济损失，该市场在建工程返工，误工、间断性停工，大量的淤泥一直延至2000年7月底才扫尾清除，苏仙桥于2000年10月28日被修复通车。湖南省郴州市中级人民法院(2000)郴民终字第384号生效民事判决书对因市政府基础设施建设，该市场施工过程中出现的施工因素（桩基出现溶洞、土方塌方等）及郴州“八一三”洪灾造成该市场工期的延误均予以了认定，郴州某公司在1999年3月30日至2000年7月31日前，因不可抗力因素不能交付铺位。因此，苏仙区人民法院认为该时间段不能计算在逾期交房的时间内，被告郴州某公司不承担违约责任。

（二）被告郴州某公司是否应当将其侵占商铺返还给原告曽某某？

郴州某公司未与原告曾某某签订委托招商协议，擅自将原告在郴州某市场购买的铺位进行招商、招租事宜。2011年起，郴州某公司将郴州某市场整体租赁给他人经营。原告等郴州某市场业主曾多次向有关机关反映房产证问题，经协调，原告的铺位门面于2013年12月9日进行了产权登记，证号为湘(2019)苏仙不动产权第0081902号，该证载明建筑面积13.67㎡，套内建筑面积6㎡，分摊面积7.67㎡。双方对面积差额进行了结算。期间，双方另行签订一份商品房买卖合同，约定:建筑面积13.67 m，套内建筑面积6㎡，分摊面积7.67㎡，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。但是，在原告办理完不动产权证之后，被告郴州某公司仍然未经曽某某的同意，擅自对外招商、招租，直至今日，仍然未交付给原告，仍然侵占该商铺。因此，被告郴州某公司应当将其侵占的商铺返还给原告曽某某。

本案是长达20多年的房屋买卖合同纠纷案件，原告曽某某等各位业主多年来一直在向各个部门反映该情况，维护自己的合法权益，政府各部门也进行过多次协调，但各方始终未能达成一个统一的调解方案，原告等众多业主在多种渠道无法解决问题后，通过诉讼的方式解决了该问题。律师代理该案，一方面帮助解决了困扰众多业主多年来的疑难纠纷，同时，取得良好社会效果、普法的效果，切实认识到学法、用法、依法维权重要性，更警示了企业应当遵守契约精神。