律师代理原告诉被告房屋租赁合同纠纷一审案

原告格某与被告米某于2018年6月10日签订《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将自有房屋出租给被告，租赁期限为三年，具体为2018年7月18日至2021年7月17日，租金每月20000元，按月支付，并明确约定被告未通知原告，不得擅自将租赁房屋转租，否则视为违约，应当承担相应违约责任。2019年8月份左右，被告无故拖欠房租，原告去租赁房屋找被告，才从第三人央某处得知，被告将租赁房屋已转租给第三人，后原告要求解除合同。在多次要求之下，被告于2020年3月24日向原告出具《违约金支付情况》，被告写明，因被告违约在先，合同作废，原告收回房屋，由第三人支付30000元违约金，并不退还20000元押金。

律师代理原告格某发表如下代理意见：

一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月24日解除，请求法庭对此予以确认

原、被告于2018年6月10日签订《房屋租赁合同》，被告违反《房屋租赁合同》的约定，把从原告处租赁的房屋擅自转租给第三人央某，被告一直说第三人央某是服务员，第三人央某也一直给原告说他是被告的服务员，直至2019年12月份，原告才确认被告有擅自转租的违约行为。2020年3月24日，被告出具《违约金支付情况》，自愿作出承诺：因自己违约在先，之前的合同作废，房屋由原告收回，这是原、被告双方确认解除《房屋租赁合同》的真实意思表示，在此，特请求贵院对原、被告双方确认解除《房屋租赁合同》予以确认。

二、被告应当向原告支付拖欠的租金

原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条约定，租赁房屋租金为每月20000元，按月支付，在解除合同之前，被告拖欠了2020年2月18日至2020年3月18日的租金20000元，在庭审过程中，第三人央某对此事作出了确认，虽然第三人央某作为次承租人，案涉租赁房屋经营的收益都归第三人央某所有，第三人央某也认可应该支付租金。但是，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十七条、第十八条的规定，只有在合同无效时，出租人可以向当事人主张占有使用费，或者在合同无效、履行期限届满或者解除时，出租人可以要求次承租人支付逾期房屋占有使用费，在此情形下，出租人可以突破合同相对性原则向次承租人主张权利，另外，因承租人拖欠租金，在出租人要求解除合同时，次承租人可以突破合同相对性，主动要求支付拖欠的租金和违约金，以抗辩出租人的合同解除权，只有在上述情况下，才可以突破合同相对性原则。

因此，在本案中，原告无权突破合同相对性原则向第三人央某主张租金，第三人央某也无权突破合同相对性原则直接向原告支付租金，故应当由被告而不是第三人央某向原告支付拖欠的租金。

三、因被告有违约行为，应当承担相应的违约责任

被告有擅自转租的行为，且承认“在先违约”，但在《违约金支付情况》中，被告在第三人央某为统一的情况下处分了第三人央某的权益，故关于“现违约金3万（叁万元整）由央某支付”的承诺是无效的，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，并根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条第1项、第八条第2款的约定，被告因违约行为，应当承担向原告支付60000元违约金的责任。

四、基于被告的承诺，原告不予返还被告押金

被告于2020年3月24日出具的《违约金支付情况》中“押金2万元（贰万元）不予退还”是被告自愿承诺的，第三人央某当时在场，庭审中也确认这句话在被告签字摁手印之前就有，并不是事后原告自行加上去的，根据被告的承诺，原告收取房屋押金20000元应当依法认定不退还给被告。

一、确认原告格某与被告米某在2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》解除；

二、被告米某于本判决生效之日起十五日内向原告格某支付房租20000元整；

三、被告米某于本判决生效之日起十五日内向原告格某支付违约金30000元整；

四、原告格某不予返还被告米某所缴纳的押金20000元整；

五、驳回原告格某的其他诉讼请求。

本院认为，被告米某经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，是对自己答辩、质证权利的放弃，应当承担不利的法律后果。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规，双方签订的合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。在租赁期限未届满前，因被告米某的转租行为，违反了双方约定合同，致使出租人有权收回租赁物。直至2019年12月份，原告才确认被告擅自转租的违约行为，2020年3月24日，被告出具的《违约金支付情况》中可以看出是自己违约，据此，原告主张确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除租赁关系的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。

关于原告主张被告米某支付房租20000元整，本院认为，依据原告提交的租赁合同中承租方为米某，理应由被告负担，但通过第三人央某认可是转租行为，可以推定实际占用人为第三人央某，而原告依据合同相对方只能向被告米某主张所拖欠的房租20000元（2020年2月18日至2020年3月18日）故，原告的该项诉讼请求符合事实与法律依据，本院认为，双方签订的《违约金支付情况》中，且认可被告自己违约在先，虽被告无权处分第三人的权利，但双方对于违约金的金额已经做出了明确的约定，故原告要求按照合同约定要求被告支付违约金60000元的诉讼请求欠妥，本院仅支持30000元，超出部分不予支持。对于原告主张不予退还押金20000元，本院认为，原、被告在签订的《违约金支付情况》中已明确约定被告自己违约在先，故，本院按照约定依法予以支持该项诉求。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十九条之规定，判决如下：

一、确认原告格某与被告米某在2018年6月10日签订的《房屋租赁合同》解除；

二、被告米某于本判决生效之日起十五日内向原告格某支付房租20000元整；

三、被告米某于本判决生效之日起十五日内向原告格某支付违约金30000元整；

四、原告格某不予返还被告米某所缴纳的押金20000元整；

五、驳回原告格某的其他诉讼请求。

本案是房屋租赁合同纠纷，法律关系明确，因被告违反《房屋租赁合同》第三条第一款的约定，把从原告处租赁的房屋擅自转租给第三人，于2020年3月24日出具《违约金支付情况》，自愿作出承诺载明：因自己违约在先，之前的合同作废，房屋由原告收回，确认解除《房屋租赁合同》。

租赁合同相对方为被告，理应由被告支付拖欠的租金，本案中，原告无权突破合同相对性原则向第三人主张租金，第三人也无权突破合同相对性原则直接向原告支付租金，故应当由被告而不是第三人向原告支付拖欠的租金。

基于被告向原告出具的《违约金支付情况》中已明确承诺，自己违约在先，押金2万元不予退还。

1.当事人之间订立的合同应遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则，由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

2.签订房屋租赁合同时，应明确约定房屋租金、水电费、支付方式、房屋用途以及双方的违约责任等。

3.押金除一般担保所具有的属性外，还具有自己的特点：（1）要物性，即押金合同的生效， 除债权人与债务人达成协议外，还依赖于作为押金合同标的的货币的实际交付，否则，押金合同不能生效。（2）单向性，这是一种单向担保。 一是主体的单方固定性，交付押金的主体只能是债务人或受债务人委托的第三人，而受领押金的主体只能是债权人。二是其法律责任的单向性，其后果也是单方面承受的，即债务人不履行其债务时，债权人可从押金中抵扣或优先受偿，而债权人不履行其债务时，却无从在押金上追究其法律责任。 （3）补偿性，当债务人不履行其债务时，债权人可从其受领的押金中优先受偿，从而填补了债权人因此而受到的损失，保证了债权人权利的实现。由于所付押金额并不大于债务人的债务，不具有任何惩罚性。（4 ）预防性，由于不履行债务将有失去押金的不利后果，会促使债务人积极地去履行其债务，以避免风险，这将大大地提高债务的履行率。