律师代理刘某某诉黄某某、呙某某合同纠纷一审、二审案

2004年，某市劳教所决定集资建房50套，市劳教所内部职工集资了40多套。刘某某得知可以以市劳教所职工的名义集资，便请李某某帮忙，李某某找到没有集资的黄某某，在征得黄某某的同意后，以黄某某的名义替刘某某集资了一套住房。后刘某某交纳了5000元指标转让费给黄某某，并以黄某某的名义交纳了建房集资款22000元。

2005年5月份，由于黄某某的妻子呙某某所在单位也在集资建房，黄某某担心市劳教所这边集资购房会影响呙某某所在单位的集资建房，便与李某某协商让他以其他人名义集资。于是，李某某又找到未集资购房的市劳教所退休职工辜某某，以辜某某的名义替刘某某向市劳教所交纳了建房集资款共计121000元。

2006年11月，市劳教所开始分房，李某某考虑到黄某某分房排名在前，就又以黄某某的名义代刘某某交纳了隔热层处理费1066.69元、车库款1569.20元、房屋超面积补交款6800元。李某某代刘某某交款后将所有交款票据交给刘某某。后刘某某与李某某一起选定某号某栋某单元某号房，刘某某并领取该房钥匙。

2012年9月，市劳教所通知以第一次报名登记的人黄某某办理房产证。2013年8月5日，涉案房屋的所有权人登记为黄某某和呙某某，房屋性质为经济适用房。

黄某某领取了该房产证后，拒绝将住房给刘某某使用，并将该房产证复印件粘贴在某号房门口，并注明“我是房主黄某某，任何人不得擅自进入此房”。为此，刘某某向法院提出诉讼，请求：一、确认刘某某与黄某某、呙某某之间的集资建房指标转让口头协议有效；二、判令黄某某、呙某某将位于市劳动教养管理所住宅某栋某号房屋过户给刘某某；三、案件受理费由黄某某、呙某某负担。

本律师作为原告刘某某的诉讼代理人在一审中提出了以下代理意见：

1.原、被告双方形成的口头集资建房指标转让合同有效。

被告黄某某同意由原告以其名义集资建房，并收受了原告支付的5000元指标转让款。由此可见，原、被告双方形成了口头的“集资建房指标转让合同”，且集资资格的转让没有违反国家法律、法规的禁止性规范，原、被告双方形成的口头集资建房指标转让合同有效。

2.原告已经履行了集资建房指标转让合同的全部义务。

口头集资建房指标转让合同形成以后，原告不但支付了5000元的指标转让费，还陆续将集资房款全部交清，被告在此期间从未提出过异议。由此可见，原告已经完全履行了自己应承担的全部付款义务。

3.劳教所认可了原、被告双方的指标转让行为。

原、被告双方达成指标转让协议以后，原告即以黄某某、辜某某的名义到劳教所交纳房款，劳教所接受房款时不但没有提出异议，还将购房票据原件交到原告手中，说明劳教所不但认可了原、被告双方的指标转让行为，同时也认可了原告的集资建房资格。

4.被告没有支付过任何房屋价款，无论是集资房还是经济适用房，被告均无房屋所有权。

如前所述，原告黄某某在本案中就购房一事未进行任何出资，所有购房款项均由原告支付，根据合同相对性的原则，无论是集资房还是经济适用房，被告均未履行支付房款的义务，其当然不能获得涉案房屋的所有权。

综上几点，涉案房屋应认定为原告刘某某所有，被告应将房产过户给原告刘某某。

郴州市苏仙区人民法院作出（2014）郴苏民初字第43号民事判决书，驳回了原告刘某某的诉讼请求。

刘某某不服一审判决，向郴州市中级人民法院提出上诉。

郴州市中级人民法院作出（2014）郴民一终字第771号民事判决书，改判：一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第43号民事判决；二、上诉人刘某某与被上诉人黄某某、呙某某之间的指标转让协议有效；三、被上诉人黄某某、呙某某应于本判决书生效后三十日内协助上诉人刘某某办理位于市劳动教养管理所住宅某栋某号房屋的过户登记手续。

一审法院认为：本案所涉房屋属于单位集资房，其性质是经济适用住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房指标即经济适用房购买权，因经济适用住房的购买资格具有专属性，所以经济适用住房指标是不能私下转让给无购买权人的。黄某某、呙某某已取得诉争房屋的所有权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因此，刘某某诉请确认双方之间的集资建房指标口头协议有效及判令黄某某、呙某某将位于市劳动教养管理所住宅某栋某号房屋过户给刘某某没有事实依据和法律依据。据此，原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决驳回了原告刘某某的诉讼请求。

刘某某不服一审法院的判决，向二审法院提起了上诉。

被上诉人黄某某、呙某某答辩称：一、本案所涉房屋为经济适用房，经济适用房在五年之内转让应认定为无效；二、本案诉争房屋已经经过政府职能部门颁布的房屋产权证进行了确权，如上诉人刘某某有异议，应当提起行政诉讼；三、答辩人黄某某与上诉人刘某某的指标转让行为在2005年已经终止，且2005年以后刘某某通过李某某是以辜某某的名义交纳的集资款；三、刘某某未给付指标款5000元给黄某某，黄某某亲自办理了该房屋的手续，并具有市劳教所的认可买房资格，而市劳教所不认可上诉人刘某某的买房资格。故上诉人刘某某的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

二审法院认为：本案争议的焦点为：一、刘某某对本案诉争房屋的房屋产权登记有异议，是否应先提起行政诉讼的问题；二、黄某某是否将集资房指标转让给了刘某某的问题；三、刘某某与黄某某指标转让协议是否有效的问题。

关于焦点一。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。也即，当事人对物权的归属发生争议的，可以通过民事诉讼确认物权归属，根据生效民事判决书的结果申请变更物权登记。本案中，刘某某对诉争房屋的真实所有权有争议，并不是对行政机关颁发房屋产权证书的具体行政行为有异议，故不需要先提起行政诉讼。黄某某、呙某某对本案诉争的房屋进行了登记，并拥有不动产权属证书，该不动产权属证书的效力只是在无相反证据的情况下，可以推定房屋归黄某某、呙某某所有，并非行政机关对房屋所有权进行了确认。黄某某、呙某某关于行政机关颁发了房屋产权证书，确认了本案诉争房屋归黄某某、呙某某所有及刘某某对房屋产权有争议应先提起行政诉讼的抗辩理由，本院不予采纳。

关于焦点二。2004年，黄某某同意将本案诉争房屋的集资房指标由李某某处理，李某某将黄某某的建房指标给了刘某某，刘某某以黄某某的名义向市劳教所交纳了20000元购房款。2005年，经双方协商，刘某某不再以黄某某的名义交纳集资购房款，故刘某某以辜某某的名义向市劳教所交纳了121000元集资购房款。2005年底，刘某某通过李某某支付黄某某5000元。2006年，市劳教所分房，刘某某与李某某一起选定本案诉争的房屋。2006年12月刘某某以黄某某的名义向市劳教所交纳了隔热层处理费。2009，刘某某以黄某某的名义交纳房屋超面积补交款。2012年，刘某某以黄某某名义交纳车库款。黄某某在2012年8月30日与市劳教所签订《经济适用住房买卖协议书》前，未向市劳教所交纳集资购房款。以上事实可以推定，2004年，黄某某同意刘某某以其名义购买市劳教所的集资房；2005年，双方协商，刘某某不再以黄某某的名义购买集资房；2005年底，黄某某收取了刘某某通过李某某给付的5000元钱，将转让指标给了刘某某，理由如下：一、李某某证实，2005年底黄某某收取了刘某某5000元；二、2012年8月签订《经济适用住房买卖协议书》之前，黄某某未表示自己要购买市劳教所的购集房，也没有交纳过集资购房款；三、市劳教所的集资房于2006年交付给购房户，黄某某作为市劳教所的干部应当知情，但黄某某在2012年8月之前并未表示异议。故黄某某、呙某某关于其2012年8月签订《经济适用住房买卖协议书》之前，不知集资购房指标被刘某某占用的抗辩理由，本院不予采纳。

关于焦点三。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局联合发布的建住房（2007）258号《经济适用住房管理办法》非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不能作为认定合同无效的依据。故被上诉人黄某某、呙某某以本案所涉房屋为经济适用房，指标转让协议无效的抗辩理由，本院不予采纳。

2012年10月13日，黄某某在市劳教所查到李某某的账户及集资购房款的金额152437.89元，并将152437.89元钱通过银行转账给李某某，未经过李某某或刘某某的同意，故被上诉人黄某某、呙某某认为其已经交付购房款的抗辩理由，本院亦不予采纳。刘某某交纳了152435.89元购房款，有权获得本案诉争的房屋，黄某某、呙某某应协助刘某某办理房屋产权登记过户手续。

据此，二审法院判决：一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2014）郴苏民初字第43号民事判决；二、上诉人刘某某与被上诉人黄某某、呙某某之间的指标转让协议有效；三、被上诉人黄某某、呙某某应于本判决书生效后三十日内协助上诉人刘某某办理位于市劳动教养管理所住宅某栋某号房屋的过户登记手续。

从一、二审的判决不难看出，本案的争议焦点在于：合同当事人所约定的合同内容违反行政规章的规定是否能导致合同无效。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条明确规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，被上诉人（一审被告）黄某某提出的经济适用房指标禁止转让的规定出自（2007）258号《经济适用住房管理办法》，但该文件并非全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不能作为认定合同无效的依据。因此，本案一审法院判决是错误的，二审法院的判决是正确的。

经济适用房是我国特定时期的产物，经济适用房因其价格便宜，而吸引了很多集资指标以外的人员通过转让购买指标的方式来获取经济适用房。而很多经济适用房指标在转让后，由于房价的上涨等原因导致经济适用房指标转让人以经济适用房指标转让违反相关规定为由发生违约、毁约的现象。因此，以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条来确认此类合同的法律效力，是处理该类纠纷的关键所在。