公证助力变更承租人协议

黄某，女，2016年5月20日在北京因病死亡，其在1993年的时候承租了单位的一套住房，现该房屋面临拆迁，黄某单位要求黄某家人达成协议变更承租人，并要求将所达成的协议进行公证。黄某的配偶曹某于2015年10月3日在北京市死亡；黄某共有子女四人（两男两女），其中大儿子曹某戊于2016年7月17日死亡。曹某戊的配偶是陶某，二人只有一个女儿曹某丁。与黄某在同一户籍上的是曹某戊、陶某及曹某丁三人，且曹某戊一家三口一直居住在上述承租房屋中并无其他住房。陶某称，该承租房屋没有租赁合同，黄某单位只给了一个住房通知单，还有单位和物业下发的证明和交款通知书以及承租以来交纳租金的收据，上述材料可以证明黄某与其单位存在房屋租赁关系。现陶某、曹某丁及另外三名子女曹某甲、曹某乙、曹某丙申请办理变更承租人协议公证。

变更承租人协议公证是为了预防与解决因公房承租人变更而引发纠纷的公证事项。依据《北京市公有住宅租赁合同》（以下简称“租赁合同”）第7条的规定：“租赁期限内，乙方（此处指“承租方”）外迁或死亡，与乙方外迁或死亡时同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，应由符合变更承租人条件的家庭成员向甲方提出书面申请，甲方审核后办理更名手续，并签订新的租赁合同。”由此可见，在租赁期限内承租人是可以进行变更的，但是需要符合相应的条件。那么在实践中，甲方即出租方往往为了能够减少变更过程中出现的问题，会要求申请继续承租的一方到公证机构办理公证，而申请一方往往对如何进行办理该公证不是很清楚。这里，就上述案例作一简要说明。

根据上述租赁合同的规定，该公证事项需要与原承租方外迁或死亡时同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员和原承租方其他家庭成员共同申请，申请的内容为由谁继续承租原承租人承租的房屋，这就需要签署协议来确定，所以该公证事项的名称为变更承租人协议公证。本案中原承租方黄某去世了，那么与黄某在同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员可以作为申请人之一，在本案中即为黄某的大儿媳陶某及孙女曹某丁。关于这类申请人，实际受理中，公证处将申请人的范围做了扩大要求，即只要与原承租人在同一户籍上就是申请人之一。因为当租赁房屋将来遇到拆迁时，同一户籍上的人员根据拆迁政策的不同有可能获得一定的财产权利，所以为了能够公平公证的一次性预防可能导致的纠纷，才做出了此要求；可以作为另一申请人的应为黄某的其他家庭成员，对于“其他家庭成员”的界定，公证机构参照继承法中继承人的范围确定。因为，虽然承租权是使用权而不是所有权，但承租方在出租方出售所租赁房屋时，承租方是享有优先购买权的，且是可以享受国家优惠政策来购买租赁房屋的，所以承租权可以说是一种隐形的财产权益，适用继承人的范围来确定其他家庭成员的范围能够更好、更充分的解决好因承租权带来的权益纠纷。那么在本案中经过调查核实（需要按照办理继承权公证的核查方式，查阅黄某的人事档案），黄某的其他家庭成员为大儿媳陶某、孙女曹某丁（二位为黄某的转继承人）及另外三名子女曹某甲、曹某乙、曹某丙，因此本公证事项的申请人为上述五位。上述申请人经协商一致，均同意由陶某继续承租。

变更承租人协议的内容也是一个难点，本公证员审查了申请人提交的相关证明材料，询问了各申请人意见后代为起草了变更承租人协议。协议的主要内容为原承租人承租房屋的事实情况；需要变更承租人的原因；与原承租人在同一户籍上的人员及家庭成员的情况；协议人协商确定由谁继续承租房屋；确定的新承租人享有的权利及应该履行的义务；最后写明变更承租人协议的份数及生效时间。所有申请人阅读了协议内容，确定无异议后在协议上均签字、捺指纹确认。
    最后，本公证员核实了相关事实后为申请人出具了变更承租人协议公证书，协议确定的新承租人陶某领取公证书后顺利地完成了承租人变更手续。

公  证  书

（XX）XX字第XX号

申请人：曹某甲，女，XXXX年XX月XX日出生，公民身份号码XXX。

申请人：曹某乙，女，XXXX年XX月XX日出生，公民身份号码XXX。

申请人：曹某丙，男，XXXX年XX月XX日出生，公民身份号码XXX。

申请人：陶某，女，XXXX年XX月XX日出生，公民身份号码XXX。

申请人：曹某丁，XXXX年XX月XX日出生，公民身份号码XXX。

公证事项：变更承租人协议

申请人曹某甲、曹某乙、曹某丙、陶某、曹某丁于2017年9月1日向我处申请办理变更承租人协议公证。申请人向我处提交了身份证明、户口簿、继承权公证书、职工住房通知单等证明材料。

根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，我处受理了上述申请。本公证员对申请人提交的证明材料进行了审查，对申请人进行了询问，并向申请人告知了公证当事人的权利、义务和该公证事项的法律意义和法律后果。

经查，黄某生前承租了位于北京市XXX区XXXX号楼XX门XXX号房产。黄某于2016年5月20日在北京市死亡，黄某的配偶曹某于2015年10月3日在北京市死亡，曹某死亡后黄某未再婚。黄某共有子女曹某甲、曹某乙、曹某丙、曹某戊四人，其中曹某戊（大儿子）于2016年7月17日死亡。曹某戊的配偶是陶某，女儿是曹某丁。与黄某在同一户籍上的是曹某戊、陶某、曹某丁三人。现曹某甲、曹某乙、曹某丙、陶某、曹某丁就上述房产承租人变更事宜经协商一致制订了前面的《变更承租人协议》。

又查，申请人曹某甲、曹某乙、曹某丙、陶某、曹某丁均具有签订该《变更承租人协议》的民事权利能力和民事行为能力，各方申请人表示签订《变更承租人协议》的意思表示真实，《变更承租人协议》内容明确。

兹证明申请人曹某甲、曹某乙、曹某丙、陶某、曹某丁于2017年9月1日来到我处，在本公证员的面前签订了前面的《变更承租人协议》。曹某甲、曹某乙、曹某丙、陶某、曹某丁的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，《变更承租人协议》上曹某甲、曹某乙、曹某丙、陶某、曹某丁的签名及各自所捺右手食指指纹均属实。

中华人民共和国北京市方圆公证处

公证员

二○一七年九月一日