江苏南京市房产提存协议公证案

甲乙双方于2010年1月协议离婚，离婚协议约定登记在甲名下的夫妻共有房屋归甲和儿子丙所有，但未办理变更登记事宜，房屋仍登记在甲名下。2012年2月，甲在未征得丙同意的情况下，私自将上述房屋以明显低于市场的价格出售给丁，并办理了转移登记手续。甲将售房款200万挥霍一空，未支付给儿子丙一分钱。2015年1月，丁以该房屋为抵押，向戊借款150万元，并办理了抵押登记。2015年5月，丁需要生意周转资金，委托房产中介公司己挂牌出售该房屋。根据规定，出售房屋必须先注销抵押登记，为促成交易，中介公司己借款100万元给丁用于清偿戊的债务。丁将100万元偿还给戊后，仍欠戊50万元，房屋抵押登记也没有注销。因丁索价过高，至2015年12月，上述房屋一直未能找到合适买家。2016年1月，得知甲私自出售房屋，丙起诉了甲和丁，认为甲单独将房屋出售给丁的行为无效，要求撤销甲和丁的买卖合同，将房屋重新登记到甲和丙的名下；2016年2月，因迟迟不能交易，中介公司己起诉丁，要求丁偿还借款100万元及利息，在起诉同时，丙和中介公司己先后申请法院对房屋进行了查封。2016年3月，戊起诉丁，要求丁偿还剩余的欠款50万元及利息。随着市场行情变化，上述房屋已经产生比较大额的自然增值，经过协商，当事人同意将上述房屋出售，所得价款在各方之间进行分配。因为担心法院拍卖的周期长，成本高，流程复杂，且成交价可能会低于市场价，各方同意不通过法院拍卖，而是继续以登记所有权人丁的名义，通过房产中介出售房屋。虽然房屋地处城市核心区，品质优良，出售价格也颇有吸引力，但是房屋涉及多起诉讼和查封，众多买家望而却步。经中介公司再三撮合，买家庚同意购买上述房屋（部分购房款需要申请银行贷款），但是考虑到各方错综复杂的关系，庚提出必须通过办理公证来保证交易安全。因此各方遂向某公证处提出公证申请。

某公证处公证员接待了上述当事人，在了解案件情况并审查了当事人提交的申请材料后于2017年3月28日受理了该公证申请，之后多次召集甲、乙、丙、丁、戊、己、庚，以及银行、房地产交易和登记管理机构进行分别或集体的磋商，最终确定了整个交易模式和方案细节。公证员结合本案实际情况，特别是甲、乙、丙、丁、戊、己、庚的具体要求，根据切实保障各方利益平衡的原则，全面负责拟定总体框架协议和办理交易过户、抵押贷款需要的买卖合同、抵押合同、委托书等法律文书。售房款统一由公证处监管，除售房定金和首付款，买方的银行贷款也下款至公证处专用提存帐户内。通过与贷款银行协商，最终决定以买卖双方办理《声明书》公证的形式，共同声明同意将买方银行贷款下款至公证机构专用提存账户。经债权人同意，由公证处协调法院，解除查封。由于本案所涉房屋被两家法院查封，过户前必须先行解封，在与债权人协商解封顺序的问题上，公证处积极地与债权人协商，最终方案为债权人同时向法院提交解封申请。在确认法院受理了解封申请后，公证处与相关法院协调解封时间，最终房屋顺利解封。相关的抵押注销和交易、登记手续（包含交易备案、税费缴纳等）买卖双方统一委托公证人员代为办理。待房屋过户至买方庚名下后，所有提存于公证处专用提存帐户内的售房款，扣除必要开支后，由公证处按约定的条件和顺序支付给甲乙丙丁戊已各方。2017年5月，上述房屋成功过户到庚方名下，售房款全部支付完毕，三起诉讼也顺利结案。

为了促成纠纷圆满解决，此案例中公证员扮演了多个角色。一是谈判专家，交易前期的磋商十分漫长，因利益主体众多，且彼此缺乏信任，中途多次走入僵局。公证自始至终在各方当事人之间穿针引线，传递信息，提供各种有效解决方案。二是交易设计者，整个交易模式由中立的公证机构设计和主导，保障各方利益平衡，是交易成功的关键所在。三是文书起草者，文书既要体现当事人的意愿，也要符合法律的规定；文书起草者不仅要具备坚实的法律功底，更要善用法言法语，熟悉实务操作。四是合同执行人，公证参与登记事务和资金监管，承担了合同执行人的重要角色。

交易各方信任缺失，是本案迟迟不能解决的根本原因，正是公证的公信力，填补了社会信任空白，为交易各方架起了桥梁。这个案例中，公证不仅是交易的外部证明，而且参与了交易谈判、合同拟定、资金监管、合同执行等一系列交易环节，公证已经成为交易的一部分，是交易的“执行者”和“担保人”。公证综合运用证明、咨询、调解、代书、提存和代理等多项法律服务职能，促进了交易，保障了交易安全，促进了私法自治的实现。一次成功的交易，化解了三起诉讼和两次查封。试想，如果交易不成，各方当事人继续在诉讼的道路上挣扎，又需要消耗多少宝贵的司法资源，这是公证参与矛盾纠纷多元化解机制、创新社会治理的有益尝试。

公证书

（2017）宁南证民内字第XXX号  

申请人：

甲方：南京XX房地产经纪有限公司，住所：XXX，法定代表人：左某

乙方：陈某，X（性别），公民身份号码：XXX。

陈某，X（性别），公民身份号码：XXX。

王某，X（性别），公民身份号码：XXX。

丙方：黄某，X（性别），公民身份号码：XXX。

丁方：束某，X（性别），公民身份号码：XXX。

孙某，X（性别），公民身份号码：XXX。

公证事项：提存协议

申请人甲乙丙丁四方于X年X月X日来到我处，向我处申请办理提存协议公证。

经查，申请人于X年X月X日签定了《协议书》。四方在《协议书》中约定：丁方欲购买登记在丙方黄某名下的位于南京市XX路XX号XX室的房屋一处。丁方的部分购房款将提存至南京公证处的账户，我处自收到提存款之日起视为丁方已按上述房屋之《房屋买卖合同》的约定履行了相应部分房款的支付义务。南京市XX路XX号XX室房屋之《房屋登记簿》记载所有权人为丁方后，由我处直接按《协议书》约定将提存款支付至相应帐户。

根据《中华人民共和国公证法》第十二条和《提存公证规则》第六条的规定，兹证明申请人于X年X月X日来到我处，在本公证员的面前，签署了后面的《协议书》，《协议书》自甲乙丙丁四方签署时生效。四方当事人的签约行为和协议内容符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，协议上乙丙丁三方当事人的签名及甲方的印鉴均属实。

附件：《协议书》

中华人民共和国江苏省南京市南京公证处

公证员 

二〇一七年三月二十八日