划地自建房继承公证案

被继承人喻某某系重庆市荣昌区XX街道XX片区农村居民，2009年该片区纳入整体拆迁安置范围，安置方式为划地自建。所谓划地自建，是指政府为加快推进土地征收及房屋拆迁工作，降低安置成本，在当地统一规划区域内，安排部份国有土地让拆迁安置对象自行建设安置房屋的一种补偿安置方式。划地自建拆迁安置房屋的土地性质一般为国有划拨，通常以户为单位划地安置，以幢为单位统一办理规划、报建手续，以成套住房或独立开间为单位办理产权首次登记。

喻某某因户口在拆迁安置范围内，系安置对象，他名下的划拨地块与范某某等10户一并规划报建，共同委托建筑公司建成安置房屋一幢。房屋建成后，通过了规划、建设、国土、消防等部门的竣工验收，喻某某应分得此幢房屋的商业门面三间，住宅六套。喻某某于2010年12月1日死亡，死亡时上述房屋尚未办理首次登记，没有取得房地产权证。喻某某的配偶、父母均先于其死亡，继承人只有子女四人。子女协商由喻甲继承242.89平方米，喻乙继承329.1平方米，另外两个子女喻丙、喻丁放弃继承，但不动产登记部门不认可他们提供的分割协议,也不同意将产权登记到被继承人喻某某名下，要求继承人提供继承公证书或其他继承文件方可办理首次登记。

接到申请后，公证处与不动产登记机关进行了沟通，登记机关称喻某某的继承人所述基本属实。由于建房人死亡后涉及的划地自建房屋首次登记纠纷日益增多，登记机关拟通过引入公证程序确保登记质量，但登记机关不能按照过去的模式以被继承人为申请人办理首次登记，也不再出具相应的产权证明。

公证员经审查后认为，被继承人喻某某死亡时，房屋已经建成并通过了竣工验收，依据《中华人民共和国物权法》第30条、第142条的规定，划地自建房屋的被安置人员依法享有规划地块国有划拨土地的使用权，基于合法建造房屋的事实行为当然取得所建房屋的所有权，土地使用权人就是当然的房屋所有权人。划地自建房屋没有进行首次登记仅在处理该物权时不发生物权效力，并不影响被安置人员对划地自建房屋的所有权，权利人死亡后也不影响继承公证的办理。经协调，公证员为其顺利出具了公证书。

划地自建房屋一般肇始于政府的征收行为，通常由政府统一规划选址，统一划地安置，统一建设市政配套设施，所以土地使用权属情况清楚，规划报建手续也相对规范、齐全。被安置人员亲属关系情况相对清楚，在确认继承人身份问题上争议不大，被安置人员去世后的继承问题均由社区、基层政府出具相关证明后交房地产登记机关办理产权登记。公证机构往往也拘泥于房屋继承必须提供房地产权证才能办理继承公证的藩篱，没有提供给当事人更多解决问题的途径选择，使得划地自建房屋的继承成为了公证的真空地带。本案承办公证员通过与当地房地产登记部门积极沟通，成功拓展了这一业务领域，介入了区域内自建房屋的继承或是财产分割环节，在此间发挥的职能作用也被相关部门和群众所认可，既能有效化解继承纠纷、维护继承人的合法权益，又能确保产权登记的准确，妥善解决了自建房屋的归属与确权问题，充分发挥公证“第一道防线”的作用，将矛盾纠纷化于无形。

附：          

公证书

（XX）XX字第XX号

申请人：喻某某，男，XXXX年X月X日出生，公民身份号码：XXXX，现住XX省XX市XX街XX号。

喻甲，女，XXXX年X月X日出生，公民身份号码：XXXX，现住XX省XX市XX街XX号。

被继承人：喻乙，男，XXXX年X月X日出生，生前公民身份号码：XXXX，生前住XX省XX市XX街XX号。

公证事项：继承权

申请人喻甲、喻乙因继承被继承人喻某某的遗产，于XXXX年X月X日向我处申请办理继承权公证,并提交了身份证、户口簿、死亡注销户口证明、亲属关系证明、婚姻登记记录证明、安置协议、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房地产测绘报告、竣工验收文件、析产协议等材料。

本处向当事人告知了继承权公证的法律意义和可能产生的法律后果。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处对申请人提交的权利证明及相关的证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现查明如下事实：

一、被继承人喻某某于XXXX年X月X日因X在XX死亡。

二、申请人喻甲、喻乙向本处申请继承被继承人喻某某遗留的个人财产：坐落于XXXX的划地自建房屋（基本情况）〔《析产协议》公证书证号：（XX）XX字第XX号公证书）〕。

三、据被继承人喻某某的继承人喻甲、喻乙、喻丙、喻丁称，被继承人喻某某生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。

四、被继承人喻某某的配偶系张某某，张某某于XXXX年X月X日去世，此后喻某某至死亡时止未再婚；喻某某的子女共四人：儿子喻甲、喻丙、喻丁和女儿喻乙；喻某某的父亲喻某；喻某某的母亲王某，喻某、王某均先于喻某某死亡。

五、现喻甲、喻乙均表示要求继承被继承人喻某某的上述遗产，喻丙、喻丁声明放弃继承喻某某的上述遗产〔声明公证书证号：（XX）XX字第XX号〕。

根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百四十二条的规定，上述划地自建房屋为被继承人喻某某的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因喻某某的父亲喻某、母亲王某均先于喻某某死亡，子女喻丙、喻丁声明放弃继承喻某某的上述遗产，因此，兹证明被继承人喻某某的上述遗产由喻甲、喻乙共同继承。

中华人民共和国重庆市荣昌公证处

公证员

XXXX年XX月XX日