古玩市场经营户违规使用租赁商铺行为证据保全公证案

皖西某市场是安徽省六安市唯一专门从事古玩经营的市场，作为该市主要的古玩字画集散地，该市场在本地古玩迷心目中的地位不亚于北京古玩迷心目中的“潘家园”，每日都古玩迷来此“寻宝”，好不热闹。最近，该市场管理处的负责人老张整天愁眉紧锁，原来是进驻市场的一批经营户违规使用租赁的市场部分商铺，严重扰乱了该市场的经营秩序，给市场管理方造成了较大的管理困难。

事情的缘由要从一年多以前说起，当时为了招揽更多的古玩商户进驻，该市场打出了“签约立免两年房租”的广告，凡与市场签订五年租赁协议从事古玩经营的商户，均可享受前两年免租金的优惠，租金自第三年开始收取。市场管理方原希望借此招揽更多的古玩商户来此经营提高市场人气，谁知道却招来了一批“精明人”，这些承租人与市场签约后，就把“免费”租来的商铺当成了自己摆放物品的仓库、甚至是临时住所，一年多的时间内压根就没从事过任何与古玩沾边的活动。鉴于这些“精明人”已经严重影响了市场管理方的初衷和对外形象，老张代表市场管理方多次与之沟通要求他们履行合同约定的租赁用途，但这些租户们对于市场的要求无动于衷，继续占据着商铺，拒不营业。老张将此情况向当地派出所进行了汇报，派出所的民警表示，此系双方合同履行纠纷，公安机关无法介入处理。眼看两年的免租金期即将届满，商铺被人家违规使用着，而且这些租户们的联系电话停机的停机，占线的占线，剩余三年能收到租金的可能性微乎其微，无奈之下，老张联系自己熟识的一名资深律师陈某想通过诉讼方式解决前述问题，陈律师告诉老张，由于缺乏租户们违约的核心证据，法院能不能立案且不说，即使是进入到诉讼程序，诉讼的周期会相当漫长，陈律师称曾经有几个类似的案件最终在公证处的帮助下取得了核心证据，并得以在短期内解决了问题，陈律师建议老张不妨咨询一下公证处。老张怀着将信将疑的态度拨通了六安市皋翔公证处的业务咨询电话，在电话里老张将自己的遭遇一五一十的告诉了公证员，公证员告知老张携带市场与租户们所签订的合同等材料尽快来公证处一趟，看能否运用公证的手段帮助老张。在逐条仔细研究了老张所提交的租赁合同后，吴迪公证员告诉老张，他在合同中找到了帮助老张的突破口，而这个突破口便是合同中的一条出租方单方解除合同条款，按照合同的约定：商铺交付使用后，承租方在承租期内持续五天或当月累计十五天不开张营业的，出租方有权单方解除合同，如果取得了这些租户们违反前述持续开业约定这一重要证据，老张便掌握了解决问题的主动权。在与老张磋商后，吴迪公证员制定了以下公证方案：由于承租户的户数较多，首先抽选部分免租期限即将临近的租户所租赁商铺作为取证对象，由公证人员对前述商铺连续五个工作日每日上午、下午在市场营业时间内的开门营业情况进行保全证据，如前述商铺连续五日均未营业，那么就可能构成了出租方单方解除合同的情形，连续未营业的情况被保全证据公证予以固定后，就形成了证明效力极强的证据。之后，再由该市场管理方将前述公证取证的结果及依照合同单方解除与涉嫌违约方合同的要求送达给承租人，以对租户们起到震慑的作用。老张接受了这个公证方案。在随后的五个工作日内经公证人员对所抽选商铺的营业情况进行保全证据，所选商铺在五个工作日的上、下午公证人员随机选择的时间点内无任何一家开门营业过。鉴于“老赖”们均已无法取得联系，老张将保全证据的结果及单方解除合同的通知以《解除合同通知书》的形式在前述铺面的入户门及市场内进行了张贴，公证人员对现场张贴方过程也进行了保全证据，老张告诉公证员，能做的工作已经做完了，希望公证员的方案能奏效。五天后，令老张意想不到的事情发生了，被租户们占据了一年多的铺面竟然人去楼空。事后老张向公证员表示他对租户们能如此配合感到不解，公证员笑称：法治社会里租户们也懂法，在铁证面前，他们自知无法“耍赖”了，自然也就知难而退了。

收回出租房屋是困扰房屋所有人、管理人的一大难题，此类纠纷往往因违约证据的难以固定使得诉讼周期较长，从而延长了出租方收回物业的周期，加重了出租方的损失。保全证据公证卓越的证据效力能够有效解决取证难的问题，违约方在铁证面前往往就会考虑到其维权成本，并最终采取和解或主动撤离方式来避免承担进一步的侵权责任。此类公证案件的成功办理，在为当事人“省时”、“省钱”从而保护地方经济环境的同时，也为审判机构审理此类案件认定事实提供了核心证据，从而起到了便民和节约司法资源“双赢”的效果，充分彰显了公证在预防、化解纠纷中不可替代的价值。

公证的价值在于能为社会经济建设和老百姓的生活排忧解难，而公证员自身素质则是公证价值能否发挥的关键因素。本证中的公证员耐心细心地从租房合同中找到突破口，帮当事人量身定制了一个公证之策，并且还对后续管理方在市场内张贴通知行为进行保全公证，结果市场管理方的难题迎刃而解。无论是证前公证员的积极主动出谋划策还是证中的耐心细致的工作作风都是值得称道的，这样的贴心服务才能真正彰显我们公证的价值，是我们公证行业立信于社会的根本。

附1、事实（经营情况）证据保全公证书格式

公    证    书

（2017）皖六皋公证字第XXXX号

申请人：六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司，住所：安徽省六安市城南镇。

负责人：某某某，男，一九六四年十一月一日出生，公民身份号码：XXXX。

委托代理人：丁某，男，一九五六年六月一日出生，公民身份号码：XXXX。

公证事项：保全证据

申请人六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司（下称：“康达公司”）的委托代理人丁某于二〇一七年四月十日向我处提出公证申请并称：部分承租康达公司管理的“皖西大市场”项目商铺的承租人，未依照其与康达公司所签订的租赁合同中不得在承租期内连续五天不开张营业的约定。为固定证据，康达公司拟组织人员对“皖西大市场”内部分商铺连续五日的开门营业情况进行查看，并申请本处对前述查看的过程进行保全证据公证。

申请人向我处提交了以下证明材料：一、《营业执照》（副本）；二、负责人某某某的居民身份证、《负责人身份证明》；三、土地证；四、建设用地规划许可证；五、《授权委托书》；六、代理人的居民身份证；六、《租赁合同》；七、《指派函》；八、《情况说明》；九、所指派现场工作人员刘某、严某某的居民身份证；十、《企业信用信息公示报告》。

根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，本处指派本公证员对申请人及委托代理人的身份、提交的证明材料分别进行了审查，就公证事项的相关情况向申请人进行了询问并告知了保全证据公证的有关法律规定、法律意义和可能产生的法律后果。

二〇一七年四月十四日上午十时三十五分许，本公证员与公证员助理王某某（下称“公证人员”）会同申请人指派的现场人员丁某、刘某、严某某来到位于六安市裕安区城南镇的“皖西大市场”项目所在地，该项目西临磨子潭路，南临梅花大道，北临312国道，项目共分A、B、C三个区域，A区位于西侧，中部为B区，东侧为C区。

当日，公证人员在丁某、刘某、严某某的引领下分别于上午、下午对前述市场C区的部分铺面的开门营业情况，进行了查看，具体情况如下：

一、十时三十八分许，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到该市场C区一幢东、西立面墙壁上均标示有“皖西大市场37幢B2-6”字样标识的建筑前进行查看，经查看：该栋建筑南立面自西向东数第X间（铺面上方有“BX-X#-01”字样的标识）、第X间铺面（铺面上方有“BX-X#-03”字样的标识）的玻璃门均上锁（玻璃门朝南），前述两间铺面门头上方有“古月古玩 电话：156XXXXXXXX”字样的牌匾。

前述“皖西大市场37幢B2-6”建筑的西立面有一玻璃门，该门已上锁。

前述“皖西大市场37幢B2-6”建筑北立面自西向东数第X间铺面（位于当前建筑西单元入口东侧），该铺面上方有“BX-X#-02”字样的标识，该铺面的玻璃门（玻璃门朝北）已上锁。

二、十时四十分许，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到该市场C区一幢东、西立面墙壁上均标示有“皖西大市场38幢B2-7”字样标识的建筑前进行查看，经查看：该栋建筑北立面自西向东数第X间（铺面上方有“BX-X#-16”字样的标识）、第X间铺面（铺面上方有“BX-X#-18”字样的标识）的玻璃门均上锁（玻璃门朝北）。

前述“皖西大市场38幢B2-7”建筑的南立面自西向东数第X间（铺面上方有“BX-X#-13”字样标识）、第X间铺面（铺面上方有“BX-X#-15” 字样标识）的玻璃门均上锁（玻璃门朝南），前述两间铺面门头上方有“XX古玩玉石……联系电话：138XXXXXXXX”字样的牌匾。

三、十时四十五分许，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到该市场C区一幢东、西立面墙壁上均标示有“皖西大市场40幢B2-9”字样标识的建筑前进行查看，经查看：该栋建筑北立面自西向东数（不含该栋建筑1单元入口）第X间（铺面上方有“BX-X#-08”字样的标识）、第X间（铺面上方有“BX-X#-12”字样的标识，玻璃门上张贴有落款日期为“2017年3月11日”的《告知单》）、第X间（铺面上方有“BX-X#-16”字样的标识）的玻璃门均已上锁（玻璃门朝北）；该栋建筑北立面自西向东数第X间铺面（铺面上方标示有“BX-X#-10”字样的标识）已封闭。前述四个铺面门头上方有“XX玉石文化有限公司 电子商务 玉石雕刻 制作礼盒”字样的牌匾。

四、十时五十五分许，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到该市场C区一幢东、西立面墙壁上均标示有“皖西大市场28幢B1-2”字样标识的建筑前进行查看，经查看：该栋建筑北立面自西向东数（不含西单元入口）第XX间（铺面上方有“BX-X#-36”字样的标识）、第XX间（铺面上方有“BX-X#-38”字样的标识，玻璃门上张贴有内容为“转让 电话：138XXXXXXX”的纸张）的玻璃门均已上锁。

五、十六时四十五分许，丁某、刘某、严某某引领公证人员再次来到前述“皖西大市场37幢B2-6”建筑前进行查看，经查看：该栋建筑南立面自西向东数第X间（铺面上方有“BX-X#-01”字样的标识）、第X间铺面（铺面上方有“BX-X#-03” 字样的标识）的玻璃门均上锁（玻璃门朝南），前述两间铺面的上方有“古月古玩 电话：156XXXXXXXX”字样的牌匾。

前述“皖西大市场37幢B2-6”建筑的西立面有一玻璃门，该门已上锁。

前述“皖西大市场37幢B2-6”建筑北立面自西向东数第X间铺面（位于当前建筑西单元入口东侧），该铺面上方有“BX-X#-02”字样的标识，该铺面的玻璃门（玻璃门朝北）已上锁。

六、十六时四十六分许，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到前述“皖西大市场38幢B2-7”建筑前进行查看，经查看：该栋建筑北立面自西向东数第X间（铺面上方有“BX-X#-16”字样标识）、第X间铺面（铺面上方有“BX-X#-18” 字样标识）的玻璃门均上锁（玻璃门朝北）。

前述“皖西大市场38幢B2-7”建筑的南立面自西向东数第X间（铺面上方有“BX-X#-13”字样标识）、第X间铺面（铺面上方有“BX-X#-15” 字样标识）的玻璃门均上锁（玻璃门朝南），前述两间铺面门头上方有“XX古玩玉石……联系电话：138XXXXXXXX”字样的牌匾。

七、十六时四十九许，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到前述“皖西大市场40幢B2-9”字样标识的建筑前进行查看，经查看：该栋建筑北立面自西向东数（不含该栋建筑1单元入口）第X间（铺面上方有“BX-X#-08”字样的标识）、第X间（铺面上方有“BX-X#-12”字样的标识，玻璃门上张贴有落款日期为“2017年3月11日”的《告知单》）、第X间（铺面上方有“BX-X#-16”字样的标识）的玻璃门均已上锁（玻璃门朝北）；该栋建筑北立面自西向东数第四间铺面（铺面上方标示有“BX-X#-10”字样的标识）已封闭。前述四个铺面门头上方有“XX玉石文化有限公司 电子商务 玉石雕刻 制作礼盒”字样的牌匾。

八、十六时五十二分许，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到前述“皖西大市场28幢B1-2”建筑前进行查看，经查看：该栋建筑北立面自西向东数（不含西单元入口）第XX间（铺面上方有“BX-X#-36”字样标识）、第XX间（铺面上方有“BX-X#-38”字样标识）的玻璃门均已上锁（玻璃门朝北），其中第XX间铺面的玻璃门上张贴有内容为“转让 电话：138XXXXXXXX”的纸张。

本公证员、公证员助理王某某对前述查看过程进行了同步拍照，本公证员根据现场情况制作《保全证据工作记录》一份。

兹证明：

以上工作过程属实；与本公证书相粘连的《保全证据工作记录》复印件与原件内容相符，原件上公证人员及丁某、刘某、严某某的签名均属实；本公证书所附照片三十二张系本公证员现场拍摄取得，与现场情况相符；本公证员另将现场拍摄的内容刻录成光碟一式二份，经核对后，一份留存于本处，另一份交由申请人保管。

附件：1、《保全证据工作记录》复印件一份一页

2、现场照片三十二张

中华人民共和国安徽省六安市皋翔公证处

公证员

年  月 日

附2、行为（张贴通知）证据保全公证书格式

公  证  书

（2017）皖六皋公证字第XXXX号

申请人：六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司，住所：安徽省六安市城南镇。

负责人：XXX，男，一九六四年十一月一日出生，公民身份号码：XXXX。

委托代理人：张某某，男，一九五六年六月一日出生，公民身份号码：XXXX。

公证事项：保全证据

申请人六安市康达房地产开发有限责任公司宝文分公司（下称：“康达公司”）的委托代理人张某某于二〇一七年五月二十二日向本处提出公证申请并称：康达公司系“皖西大市场”项目商铺的管理方，该公司拟向部分承租前述市场商铺的承租户发送通知，为证明前述发送通知行为的真实性，特申请对发送文书内容及发送过程进行保全证据公证。

申请人向我处提交了以下证明材料：一、《营业执照》（副本）；二、负责人某某某的居民身份证、《负责人身份证明》；三、土地证；四、建设用地规划许可证；五、《授权委托书》；六、张某某的居民身份证；六、《租赁合同》；七、《指派函》；八、《情况说明》；九、所指派现场工作人员丁某、刘某、严某某的居民身份证；十、《企业信用信息公示报告》;十一、《通知书》。

根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，本处指派本公证员对申请人及委托代理人的身份、提交的证明材料分别进行了审查，就公证事项的相关情况向委托代理人进行了询问并告知了保全证据公证的有关法律规定、法律意义和可能产生的法律后果。

二〇一七年五月二十二日下午十五时二十分，本公证员与公证员助理王某某（下称“公证人员”）会同申请人指派的现场人员丁某、刘某、严某某来到位于六安市裕安区城南镇的“皖西大市场”项目所在地，该项目西临磨子潭路，南临梅花大道，北临312国道，项目共分A、B、C三个区域，A区位于西侧，中部为B区，东侧为C区。

一、十六时十分，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到该市场C区一幢东、西立面墙壁上均标示有“皖西大市场37幢B2-6”字样标识的建筑前，该栋建筑南立面自西向东数第X间（铺面上方有“BX-X#-01”字样的标识）、第X间（铺面上方有“BX-X#-03”字样的标识）铺面相连，前述两间铺面的门头上方有“XX古玩 电话：156XXXXXXXX”字样的牌匾。刘某将文书中的被通知方标示为“胡某某”的《通知书》一份一页张贴于“B2-6#-03”字样标识下方的玻璃门上。

二、十六时三十九分，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到该市场C区一幢东、西立面墙壁上均标示有“皖西大市场28幢B1-2”字样标识的建筑前，该栋建筑北立面自西向东数（不含该栋建筑西单元入口）第XX间（铺面上方有“BX-X#-36”字样的标识）、第XX间（铺面上方有“BX-X#-38”字样的标识，玻璃门上张贴有内容为“转让 电话：138XXXXXXXX”的纸张）铺面相连。刘某某、严某某将文书中的被通知方标示为“刘某”的《通知书》一份一页张贴于“B1-2#-38”字样标识下方的玻璃门上。

三、十七时三十分，丁某、刘某、严某某引领公证人员来到该市场C区一幢东、西立面墙壁上均标示有“皖西大市场40幢B2-9”字样标识的建筑前，该栋建筑北立面自西向东数（不含该栋建筑1单元入口）第X间（铺面上方有“BX-X#-08”字样的标识）、第X间（铺面上方标示有“BX-X#-10”字样的标识）、第X间（铺面上方有“BX-X#-12”字样的标识）、第X间（铺面上方有“BX-X#-16”字样的标识）铺面相连，前述四个铺面门头上方有“XX玉石文化有限公司 电子商务 玉石雕刻 制作礼盒”字样的牌匾。十七时三十一分，刘某、丁某将文书中的被通知方标示为“施为挺”《通知书》一份一页张贴于“BX-X#-08”字样标识下方的玻璃门上，十七时三十二分，刘某、丁某将文书中的被通知方标示为“段某”的《通知书》一份一页张贴于“BX-X#-12”字样标识下方的玻璃门上。

四、本公证员、公证员助理王某某对前述张贴文书过程的关键环节进行了现场拍照，本公证员根据现场情况制作《保全证据工作记录》一份。

兹证明：以上工作过程均属实；与本公证书相粘连的《保全证据工作记录》复印件与原件内容相符，原件上公证人员及丁某、刘某、严某某的签名均属实；公证书后所附《通知书》复印件与现场张贴的原件相符；公证书后所附照片二十二张系本公证员现场拍摄取得，其内容与现场情况相符。

附件：1、《保全证据工作记录》复印件一份三页

2、《通知书》复印件四份四页

3、现场照片二十二张

中华人民共和国安徽省六安市皋翔公证处

公证员 

年  月  日