公有房屋更名声明公证案

2017年9月初，李某某和李某姐弟俩来到长春市国安公证处，向公证处接待人员介绍她们的母亲庞某某死亡后名下的一处某公有房屋欲更名为李某某名下，某公司房产处要求她们到公证处办理声明书公证，为此姐弟二人到公证处申请办理公有房屋更名声明公证。接待人员经与姐弟进一步详细了解得知：庞某某（1940年出生）于1963年和丈夫李某某离婚后一直未再婚，有一婚生女李某，李某某是养子，此外再无其他亲生或收养的子女。庞某某的父亲庞××、母亲×××均去世多年。因庞某某没有离婚证件和人事档案，申请人的父亲李××也在离婚后失联多年，生死不明，社区以不了解情况，没有法律依据等理由拒绝为庞某某的婚姻状况与子女、父母关系出具证明材料。了解上述情况后，公证处受理了当事人的公证申请。主管副主任亲自审查、详细询问并与其亲属、社区网格长直接电话核实，确认了申请人介绍的情况属实。承办公证员采取了下列方式获取证明材料：由死者以前所在的村委会出具证明，由了解情况的亲属到场制作谈话笔录，最后根据村委会证明、当事人陈述的证人证言及多方形成的证据链条，由承办公证员为李某办理了《声明书》公证。在声明书中对承租人庞某某的婚姻、子女、父母关系情况进行了详细叙述，并以实体方式出具了声明公证书。现居住人李某某已经依据此公证书顺利办理了公有住房承租人更名手续，并解决了参加房改及子女入学的难题。

关于本案的启示：

(一)公有住房承租人死亡后承租人更名时，可以比照继承公证审查亲属关系，并由所有继承人到场办理声明书公证解决更名难题。

承租人死亡后，公有住房需要改成同住人口或者已死亡承租人的继承人。《民法总则》第一百二十四条规定了“自然人依法享有继承权。自然人合法的私有财产，可以依法继承。”公有住房虽然市场价值不菲，但《继承法》及其司法解释未对使用权是否属于遗产作出规定。中国法学会民法典编纂领导小组继承法课题组，对于遗产范围的规定提出的意见包括了被继承人享有的用益物权、债权、以及其他财产权益。司法实践中已经支持公有住房承租权属于可以继承的遗产。如重庆市南岸区人民法院2010年的“陈某某诉黄某某继承纠纷案”中，法院认为：遗产的范围应当包括物和权利，公有住房承租人能以公有住房租赁权获得财产利益，使得公有住房承租权成为财产性质的权利，故应当可以被继承。我们公证的依据应该是法律法规，对于司法解释及判例只能作为办证参考及理论导向，在没有相应的法律法规及办证规则情况下，公证机构对于具有遗产性质的公有住房承租权转移给继承人应该给予办理公证。但不宜办理继承公证，而是参照继承公证的要求审查亲属关系并在声明书中对其继承人情况加以完整表述，并由全部健在继承人共同办理声明书或者约定协议公证。而对于继承人身处不同地域的，可以分别在当地公证处办理各自的声明公证。

(二)针对继承亲属关系的证据取得、核实难问题，应加大公证机构主动核实工作力度。

继承公证以及上述需要审查继承亲属关系的声明公证，都面临着当事人举证难、公证处核查难的问题。公证时需要查清被继承人的婚姻、子女及父母情况，包括具体婚姻次数、有无养父母或继父母、有无养子女或有扶养关系的继子女。但由于户籍、婚姻等公民基础信息资料严重缺失，而且各个部门之间尚未联网，加之公证处既没有像国外遗产法院那样的公告权也没有法律赋予的调查权，通常情况下只能要求当事人尽可能让了解其家庭情况的单位、社区开具相关亲属关系证明，同时提供死亡证明户口簿、结婚证、人事档案等资料，在此基础上公证员再通过对出证单位、证人及相关亲属进行核实确认。按照中国公证协会《办理继承公证的指导意见》，我们需要提供被继承人的死亡证明、全部法定继承人的基本情况及与被继承人的亲属关系证明；涉及其他继承人已经死亡的，还应当提交其死亡证明和其全部法定继承人的亲属关系证明。但公证机构和公证员应本着实事求是、勤勉尽责的精神，不拘泥于当事人所能提供证明的形式要件和个别字眼，在办理此类公证时要像中医问诊那样主动采取“望闻问切”等各种方法对继承亲属关系进行核实。除了对亲属关系证明的经手人及到场的证人进行核实外，可以在当事人咨询的第一时间内就向其索要被继承人尽可能多的亲属电话，在他们没有事先打招呼的情况下直接电话核实并记录询问细节，往往比社区或者工作单位出具的证明更真实可信。另外，在举证困难的情况下，如果直接全面的亲属关系证据难以取得，应主动改变取证方法和方向，比如被继承人生前没有单位或者社区难以开具证明，可以由子女提供证明或档案，再结合其他多项证据形成一个完整的证据链。

办理此类声明书公证，我们应该贯彻司法部关于公证实质审查的精神要求，在声明书中根据公证员对继承亲属关系的审查核实，列明公有住房死亡承租人的全部继承人情况，并按照司法部定式公证书格式第二式出具声明公证书，而不是以签名、印鉴方式代替声明公证。

附：       

 公    证    书

（2017）吉长国安证民字第XX 号

申请人：李某某，女，一九XX年XX月XX日出生，公民身份号码：2201XXXXXXXXXXXXXX。

公证事项：声明

兹证明李某某于二0一七年九月XX日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《声明书》上签名、捺指印，并表示知悉声明的法律意义和法律后果。

李某某的声明行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条(2017年10月1日后格式调整为法条适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条)的规定。

中华人民共和国吉林省长春市国安公证处

公证员

二0一七年九月XX日