律师代理康某诉姚某、黄某财产损害赔偿纠纷一审、二审案

康某为某小区1204房的房主，其所住的小区于2003年建成并投入使用，时间较为久远，小区房屋设施、设备存在老化等问题。2021年2月13日春节期间，康某在老家过年，经楼下业主电话告知其房屋在往下漏水紧急赶回长沙后，发现自己居住的卧室的天花板上出现渗水、漏水，部分房间的地板上，甚至出现水漫金山的迹象。康某及时联系物业，采取了紧急措施，避免了更大损失。调查了解：渗水、漏水系楼上1304房住户面盆的进水管爆裂所致。

鉴于房屋渗水、漏水等问题的存在严重影响了康某的正常工作与生活，也对康某房屋及屋内财产造成了高达80000余元的损失，为了妥善解决矛盾，处理好邻里关系，康某通过物业、派出所与楼上房东姚某进行了协商。不料，楼上住户并非房东本人，而是租客黄某。于是赔偿问题突然变成了三角关系，房东姚某开始“踢起了皮球”。康某面对自己的房屋损失，思虑再三，决定委托律师通过法律手段依法维护自己的合法权益，向长沙市天心区人民法院提起了诉讼。天心区人民法院在审理过程中，两次委托鉴定机构对漏水原因、房屋遭受的损失进行鉴定，因鉴定机构无法对康某的损失进行鉴定，一审法院遂根据康某诉讼请求、漏水程度、过水面积、屋内设施用品使用年限等因素酌情认定原告损失作出一审判决。一审判决书送达后，姚某、黄某向长沙市中级人民法院提起上诉。

律师代理康某发表如下代理意见：

代理律师认为，本案系物权保护纠纷中的财产损害赔偿纠纷，侵害物权、造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，康某房屋因楼上渗水、漏水导致房屋、财产受损的事实较为明显，因此主要争议焦点是：损失如何认定、租户黄某与房屋所有权人姚某责任比例如何承担。

一、关于损失如何认定的问题     

损失的认定可以由当事人自己举证，也可以提由委托第三方鉴定机构进行鉴定。鉴于本案各当事人对具体损失争议较大，为实现定分止争的目的，原则上建议优先选择向法院申请鉴定，以鉴定的结果为参考依据。最终的损失由法院参照证据材料、据实行使自由裁量权确定。

二、关于责任的承担问题

本案中，案涉房屋修建于2003年，时间较为久远，房屋设施老化严重，作为房主的姚某对此明知且其对房屋及其室内设施负有修缮、维护的义务。租户黄某在租赁期间系房屋的实际使用人和管理人，其对房屋设置存在的潜在危险负有一般的注意义务以及及时通知房主修缮的义务。本次侵权事件中，康某房屋及相应财产的损失由姚某所有的房屋中室内面盆进水管爆裂导致渗水所致，因此姚某应当承担主要责任，黄某承担次要责任。

一审法院判决：一、限被告姚某于本判决生效之日起十日内赔偿原告康某因房屋漏水导致的各项损失共计14000元；二、黄某于本判决生效之日起十日内赔偿原告康某因房屋漏水导致的各项损失6000元；三、驳回原告康某的其他诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉、维持原判。

一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，康某的房屋及相应财产因姚某所有的房屋中室内面盆进水管爆裂导致漏水并渗水至楼下康某的房屋中，康某房屋因遭受浸泡受到损害，姚某应当承担相应的责任。涉案房屋1304的房主为姚某，该房屋系2003年建成并交付使用，各种设施老化严重，从姚某与租客黄某的聊天记录可以看出，在房屋出租期间，姚某作为所有者存在怠于修缮、维护室内设施的行为。房屋设施老化、房主怠于修缮系事故产生的主要原因，该院酌情认定姚某对康某遭受的损失承担70%的赔偿责任。黄某作为房屋的实际使用和管理人发现房屋设施存在潜在危险时应当及时与房主联系并责成其进行修缮，现房屋漏水虽系水管老化爆裂导致，但黄某未及时责成姚某维护也未自行进行维护也系事故发生的人为因素部分，且事故发生时系回家过年，长时间不在房内，更应当确保水、电的安全使用。因此，该院酌情认定黄某对康某的损害承担30%的赔偿责任。关于康某的损失问题。现两个鉴定机构均无法对康某的损失进行鉴定，康某也未提供充分的证据证明其实际损失情况，因此法院综合康某的诉讼请求、漏水程度、过水面积、屋内设施用品使用年限等因素，酌情认定康某的损失为20000元。姚某应当承担的金额为14000元，黄某应当承担的金额为6000元。据此，一审法院判决：一、限被告姚某本判决生效之日起十日内赔偿原告康某因房屋漏水导致的各项损失共计14000元；二、黄某于本判决生效之日起十日内赔偿原告康某因房屋漏水导致的各项损失6000元；三、驳回原告康某的其他诉讼请求。

二审法院认为：依据已查明事实，对本案争议焦点分析如下∶一、康某因本案漏水事故所致损失的认定。根据一审中康某提供的现场照片，可以证实因本案漏水事故导致康某存有损失的事实。对于具体损失金额，一审法院先后两次委托鉴定机构对康某的具体损失进行鉴定，但均无法评估出具体的损失金额。一审法院结合康某的诉讼请求、漏水程度、过水面积、屋内设施用品使用年限等因素，酌情认定康某的损失为20000元并不过高，本院依法予以维持。

二、姚某与黄某在本案漏水事故中责任的承担。本案中，姚某作为房屋所有权人，应对房屋设施进行合理修缮与维护，

现因其怠于履行上述责任导致房屋漏水，致使楼下康某的房屋及财产受损，应承担主要责任;黄某作为案涉房屋的实际使用和管理人，应对房屋设施潜在危险进行及时排查并督促房屋所有权人进行修缮。另，本案事故发生在春节假期，黄某对房内水电安全更应保持审慎的注意义务。综上，一审法院结合双方当事人存在的过错，酌情认定姚某承担70%的责任，黄某承担30%的责任并无不当，本院依法予以维持。

综上所述，二审法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决驳回上诉、维持原判。

本案中，最大的争议点是漏水造成的房屋本身以及屋内设用品的损失金额。损失的确定存在对原告康某不利的因素。本案损失之所以未鉴定出结果事出有因。关于装修装饰损失，由于案涉受损房屋系康某全家人日常生活居住所在，其遭受损失后也是第一时间进行了部分修整恢复，导致无法准确确认损害是否系本次漏水所致；关于屋内设施设备（家具、家电等）损失，康某平日未注意留存好相应的购买凭据，高楼居住的康某也未曾预料到会遭受到大面积泡水、浸水事故，因而没有防备心。

本案比较有利的因素是漏水、渗水事故直接穿透了两层楼，侵权事实明显、因果关系非常明确。本案经一审、二审，注重对事故现场漏水程度、过水面积等实际因素的考察，以事实为依据，以法律为准绳，具体问题具体分析，据此作出判决。

随着城市化程度越来越高，生活节奏加快，居住条件改善，因漏水、采光、噪音等造成的邻里矛盾纠纷也日益增多。作为受损方，对涉及损失的证据也应当妥善留存，否则，向法庭举证会变得十分困难，虽然问题最终都会得到解决，但过程将会比较漫长。