律师代理某酒店管理公司就新冠疫情向业主申请减免租金提供非诉讼法律服务案

郴州某酒店管理有限公司自2019年1月开始承租某酒店客房部进行经营，所租赁的238间客房分属171名业主所有。自2020年1月我国发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情以来，当地政府多次出台管控措施禁止或控制人员流动，给酒店造成了很大的影响，公司亏损严重，以致未能按时按约定向业主支付租金。部分业主多次组织到酒店采取堵门、拉闸甚至打砸酒店设施等方式闹事，地方政府多次组织协商均无效果。

2021年9月16日，律师接受该公司的委托参与与业主方就减租免租事项的协商工作，经过不懈努力，最终说服了业主代表和绝大多数的业主，在国庆节前促成双方达成了和解协议。

业主方不认可疫情构成减租免租的因素，也不同意提前解除租赁合同。

首先，租赁合同继续履行，业主的利益诉求才能有一定的保障；如果租赁合同提前解除，可以预见的是相当长一段时间里不会有新的经营者接盘，业主的长期利益将受到损害。

其次，新冠疫情给酒店经营造成严重影响，导致酒店经营亏损是事实，在现有条件下继续经营将造成承租方更大的亏损，因此，承租方在减租免租的诉求得不到满足的情况下，选择提前解除租赁合同是断臂求生的途径。

再次，因新冠疫情原因要求减租免租或提前解除租赁合同，符合情势变更原则，是有法律依据支持的。

最后，吵闹甚至打砸解决不了问题，造成影响社会治安后果的，要承担相应法律责任；造成严重后果的，甚至可以追究刑事责任。

基于以上各点，律师决定打印相关法律法规、司法解释的条文及相应案例，分头与业主推选出的代表一个一个洽谈、做工作。

经过律师找业主代表以及部分业主分头协商、艰苦谈判，最终取得了绝大多数业主的赞同，决定参照当地政府出台的国有资产类经营用房减租免租政策，对2020年房租免除六个月；在国家宣布全面解除疫情防控之前，房租减半支付；如在此期间发生政府部门因疫情变化而要求酒店歇业的，以政府文件为准，歇业期间免除房租；租赁合同继续履行。

《民法典》第五百三十三条规定，情势变更是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同，人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。在现行司法实践中均确认新冠肺炎疫情的发生导致房屋租赁合同无法继续履行的，属于情势变更的范围。

2020年5月15日，最高人民法院发布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中第六条明确：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

新冠疫情对酒店行业的影响是十分巨大的，这是一场需要调动全社会力量共同参与的战争，没有人能够置身事外，对于各位业主同样如此。小微企业和个体工商户是稳就业、保民生、促创新的关键市场主体，为应对新冠疫情造成的不利影响，国家相继出台了一系列支持小微企业和个体工商户的措施，减免租金也是国家支持受疫情影响小微企业的一项重要举措，能够从供给侧帮助小微企业降低疫情带来的经营冲击，帮助困难市场主体恢复发展、共渡难关。在此前提下，作为业主的酒店客房出租方，和企业共同努力，在保障自己基本利益的同时，适当帮助企业走出困境，才能得到更长远的利益。承办律师从情理法多个角度积极开展说服工作，取得了绝大多数业主的赞同，推动了减租免租协议的达成，既稳定了企业，也稳定了社会，取得了良好的社会效果。

一、律师在双方争议较大的时候，一定要保持冷静的思维，在做协调工作过程中，要认真分析，依法依理，针对不同性格的当事人要采取不同的说服策略，切忌生搬硬套法律条文；要充分照顾当事人的情绪，从实现当事人利益最大化的角度，找到双方的契合点，拉近双方的心理距离。

二、中小微企业一定要重视聘请法律顾问，并支持法律顾问的工作，以尽早发现问题，及时解决矛盾，尽量避免矛盾扩大化。