律师代理刘某、王某诉某房地产公司、某公司分公司房屋买卖合同纠纷一审案

被告靖州苗族侗族自治县某某有限责任公司通道分公司（简称“某某公司通道分公司”）系被告靖州某某房地产有限公司（简称“某某房地产公司”）在通道开办的分公司。被告取得通道县双江镇某某北路某某物流中心B栋编号为2014-012的地块使用权{国有土地使用证号为：湘（2017）通道不动产第00002XX}，并开发通道某某物流中心项目。2020年9月23日原告与被告签订《通道某某物流中心商品房买卖合同》，原告购买被告开发该项目B栋1单元1层-243号房（商铺），建筑面积107.4平方米，购房总价为108万元。原告采取贷款方式付款，交纳首期房价款54万元，贷款54万元。按合同约定，被告应当在2020年12月1日前交房，并约定了出卖人逾期交房的违约责任，该责任为：一、逾期不超过30日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。二、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之/的违约金[该比率应不小于第一项中的比率]。合同签订后，原告按合同约定向被告某某公司通道分公司交纳首期房价款54万元，并于通道县某某银行股份有限公司城东支行签订《抵押合同》，贷款54万元，该贷款已经交付到被告的账户；通道不动产中心2020年9月24日给原告颁发了湘（2020）通道县不动产证明第00029XX号的不动产登记证明。由于原告在购买该商铺时，被告某某公司通道分公司已经将原告购买的门面出租给吴某某，租赁期限从2018年9月1日到2021年8月31日止，并承诺到期后将商铺交付给原告，并把从原告购买之日至租赁合同到期之日的租金支付给原告。但被告不遵守承诺，在租赁合同尚未到期的情况下，被告没有经过原告同意，在原告不知情的情况下，将原告购买的门面又租赁给案外人通道某某汽车服务有限公司，并收取5万元租金。对于2020年9月24日至2021年8月31日的租金，被告只支付到2021年3月24日，2021年3月25日至2020年8月24日的租金17720元也没有支付。原告的诉讼请求：一、请求法院依法判令二被告立即向二原告交付涉案商铺，并每日按原告已交房款108万元万分之一的标准支付从2021年9月1日起至房屋交付时止的违约金；二、请求法院依法判令二被告将收取原告门面2021年3月25日至2021年8月24日的租金1.772万元支付给原告；三、本案的诉讼费由二被告承担。在诉讼过程中，原告撤销了第二项诉讼请求。

律师代理原告刘某、王某发表如下代理意见:

一、被告已构成延期交房。根据2020年9月23日原告与被告签订《通道某某物流中心商品房买卖合同》的约定，原告购买被告开发该项目B栋1单元1层-243号房（商铺），被告应当在2020年12月1日前交房；由于原告在购买该商铺时，被告某某公司通道分公司已经将原告购买的门面出租给吴某某，租赁期限从2018年9月1日到2021年8月31日止，并承诺到期后将商铺交付给原告，将从原告购买之日至租赁合同到期之日的租金支付给原告，并支付了到2021年3月24日的租金。但被告不遵守承诺，在租赁合同尚未到期的情况下，被告没有经过原告同意，在原告不知情的情况下，将原告购买的门面又租赁给案外人通道某某汽车服务有限公司，并收取5万元租金。虽然被告在举证期限届满后向法院递交了一份租赁合同，但该租赁合同是原告起诉后补签的，是被告为了推卸责任，掩盖其非法出租的目的，在举证期限后与案外人通道某某汽车服务有限公司伪造的合同，因此该合同是无效的。即使该伪造的合同成立，也不能改变被告延期交房的事实，因为被告自始自终没有把这份伪造的租赁合同告知原告。在前面租赁合同到期后，既没有告知原告购买的门面已经符合交房条件，可以交付；也没有将原告购买的门面腾空交付给原告，相反该门面被案外人通道某某汽车服务有限公司一直使用，原告多次询问案外人，案外人自始自终都承认，其使用的原告门面是被告租赁给他的，可见被告故意隐瞒事实真相，直到2021年11月17日法院把被告的租赁合同发给本代理人，原告才知道此事。因此，被告已构成延期交房，对于延期交付被告有过错。

二、被告延期交房已构成违约，应当承担违约责任。根据2020年9月23日原告与被告签订的《通道某某物流中心商品房买卖合同》约定的出卖人逾期交房的违约责任，该责任为：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之/的违约金[该比率应不小于第1项中的比率]。被告在合同中故意不写违约标准，因被告提供的是格式合同，根据法律规定，该条款是无效的。《民法典》第四百九十七条规定，有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。被告提供的格式中已明确：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之/的违约金[该比率应不小于第1项中的比率]，但被告却故意把自己应当承担的违约金比例标准不填，企图故意免除其责任。根据以上法律规定，该减轻、免除其责任的条款是无效的。因此，原告要求被告按日支付已交付房价款万分之一的违约金符合法律规定。

3、被告靖州苗族侗族自治县某某有限责任公司通道分公司的责任应当由被告靖州某某房地产有限公司承担。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，被告靖州苗族侗族自治县某某有限责任公司通道分公司是被告靖州某某房地产有限公司设立的分公司，因此根据以上法律规定，应当由被告靖州某某房地产有限公司承担本案的民事责任。

一、被告靖州某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将位于通道侗族自治县按涉案商铺交付给原告刘某、王某；

二、被告靖州某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘某、王某自2021年9月1日起至实际交房之日止的违约金，违约金以108万元为基数，按日利率万分之一计算；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费243元，减半收取计121.5元，由被告靖州某某房地产有限公司负担。

（2021）湘1230民初832号。

本院认为，本案立案案由为一级案由，即合同、准合同纠纷，因本案系原告刘某、王某与被告某某公司通道分公司、某某房地产公司之间的房屋买卖关系引发的纠纷，故本案案由应为合同、准合同纠纷项下的三级案由，即房屋买卖合同纠纷。

本案的争议焦点为：（1）被告某某公司通道分公司是否已将涉案商铺交付给原告刘某、王某；（2）被告某某公司通道分公司是否应支付违约金，违约金应如何确定。

关于被告某某公司通道分公司是否已将涉案商铺交付给原告刘某、王某。原告刘某、王某与被告某某公司通道分公司签订的《通道某某物流中心商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告刘某、王某按合同约定付清了全部购房款并为涉案商铺办理了预告登记，预告登记具有保全权利的效力，原告刘某、王某取得了请求涉案商铺将来发生物权变动的权利。涉案商铺系带租出售，原告刘某、王某签订购房合同后，收取了涉案商铺的部分租金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，原告刘某、王某与被告某某公司通道分公司在《通道某某物流中心商品房买卖合同》第十一条中约定，商品房达到交付使用条件后被告某某公司通道分公司应当书面通知原告刘某、王某办理交付手续，但被告某某公司通道分公司从未书面通知原告刘某、王某办理交付手续。且涉案商铺现仍被通道某某汽车服务有限公司占用，原告刘某、王某无法占有使用商铺。由此，涉案商铺应视为未交付。故对原告刘某、王某主张被告某某公司通道分公司、某某房地产公司立即向原告刘某、王某交付涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。

关于被告某某公司通道分公司是否应支付违约金，违约金应如何确定。原告刘某、王某与被告某某公司通道分公司经口头约定将合同约定的涉案商铺交付时间变更为2021年9月1日。被告某某公司通道分公司未依约向原告刘某、王某交付涉案商铺，构成违约，故被告某某公司通道分公司应按其与原告刘某、王某在《通道某某物流中心商品房买卖合同》中约定的违约责任及违约金的计算方式支付违约金。

根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，被告某某公司通道分公司系被告某某房地产公司设立的分公司，其民事责任应由被告某某房地产公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条第一款、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：

一、被告靖州某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将位于通道侗族自治县涉案商铺交付给原告刘某、王某；

二、被告靖州某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘某、王某自2021年9月1日起至实际交房之日止的违约金，违约金以108万元为基数，按日利率万分之一计算；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费243元，减半收取计121.5元，由被告靖州某某房地产有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

本案涉案的房屋，在原告签订《商品房买卖合同》前，开发商已将涉案房屋出租，根据“买卖不破租赁的原则”，交房日期应当在租赁合同到期日。但租赁合同到期后，承租人没有将承租的房屋退还给开发商，而是继续占有使用，开发商没有书面通知原告交房，并且也没有按期将租金支付给原告。原告购买的涉案房屋在租赁到期后，原告想收房，但因出租合同不是原告签订的，无法收房，同时也无法收取租金；找开发商，开发商电话经常无法联系上，联系上开发商也不管；找承租人，承租人以租赁合同不是与原告签订的，而不理睬原告，造成原告购买的房屋无法收回使用，租金也无法收取，原告不得不向法院起诉开发商来进行维权。

如果开发商能认真履行合同，按合同约定和法律规定履行交房义务，本案可以避免；由于开发商不履行自己的交房义务，构成违约，还要按照法律规定承担违约责任。

从本案中，开发商应当吸取教训，应当认真履行合同；在履行交房义务时，应当按法律规定和合同的约定向购房人下达书面的交房交房通知。