律师代理聂某某参与履行房屋买卖合同提供非诉讼法律服务案

房屋买受人聂某某于2001年与房屋出卖人刘某签订《房屋买卖合同》，购买了登记在刘某名下的房屋，但该房屋系其与前妻共同共有的房产。合同签订后，双方对合同进行了公证，聂某某向刘某支付了全部房屋价款，刘某向聂某某移交了国有土地使用权证原件、房屋产权证原件及房屋等与房屋有关的材料，且已经将国有土地使用权办理在聂某某名下，但因刘某长期生病一直未能配合聂某某办理房屋产权过户手续直至刘某去世，聂某某在刘某移交房屋后一直在房屋内居住至今，刘某生前无亲生子女，刘某前妻为二婚且有一子（再婚时尚未成年）。

1.买受人聂某某是否有权取得房屋的所有权？

2.买受人聂某某是否能单方申请办理不动产权转移登记？

该房屋涉及多个法律关系的交织，包括婚姻财产关系、继承法律关系、不动产买卖及转移登记等。该房屋虽然仅登记在刘某个人名下，但实际上为夫妻共同财产，房屋出卖给聂某某时，刘某与前妻已经离婚，并向聂某某出具了离婚协议；刘某与前妻结婚时，继子尚未满14周岁，刘某与继子之间形成扶养关系，虽然刘某与前妻离婚，但父母与子女间的关系，一般不因父母离婚而消除，除非刘某与继子关系明确解除，因此，在刘某去世的情况下，继子对刘某的财产享有继承权；土地使用权已经登记在买受人聂某某名下，但房屋产权并未办理转移登记，且目前实行不动产统一登记制度。

1.聂某某与刘某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方对《房屋买卖合同》进行了公证，聂某某并按照合同约定支付了全部购房款，双方签订的《房屋买卖合同》有效，但是购房人聂某某是否能够取得房屋所有权呢？

第一，刘某出售的房屋虽然仅登记在刘某一方名下，但在2001年在处分该房产时，该房屋系刘某和前妻共同共有，经过沟通，刘某前妻表示离婚时房屋约定归刘某所有，且该房屋处置时其知情并获得了部分房屋价款，该房屋已经与其无关，刘某前妻也愿意配合办理转移登记。这实质上视同刘某前妻对刘某的处分行为进行的追认。

第二，即使刘某对前妻的共有份额无权处分，但聂某某作为受让人符合善意取得的法定条件，即聂某某受让房屋时是善意的（即房屋所有权证上登记的权利人仅为刘某，且刘某提供的离婚协议明确约定房屋权利人系刘某，聂某某与刘某签订的买卖合同办理了公证，刘某同时移交了房屋有关的权证原件）、支付了合理对价、聂某某已经长期居住在该房屋且办理了国土使用权登记手续。因此，聂某某有权取得房屋所有权。

2.根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，因买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，除非存在人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利等情形的，才可以单方申请不动产登记，因此，聂某某不能单方面申请办理转移登记。

刘某前妻作为共同共有人追认了《房屋买卖合同》，并与聂某某共同提出转移登记申请，刘某继子也明确表示自愿放弃继承权。同时，考虑到刘某前妻年事已高等原因，律师协调并配合不动产登记中心工作上门办理手续，并调查落实情况，刘某前妻及继子在调查中均明确表明对于房屋买卖及办理转移登记手续毫无异议，聂某某就该房屋的转移登记手续在不动产登记中心办理完毕。

1.《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

解读：善意取得是为了维护交易安全而产生的一项法律制度。善意取得是指受让人以财产转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于不动产，也适用于动产。

2.《中华人民共和国民法典》第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

解读：该法条是在《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《买卖合同司法解释（旧版）》第3条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的延续，而《民法典》第597条明确了无权处分人需承担的是违约责任。

3.《不动产登记暂行条例》第十四条  因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

（六）申请更正登记或者异议登记的；

（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

《不动产登记暂行条例实施细则》第十九条 当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。 

解读：该规定是对不动产转移登记程序进行的规定，明确因买卖等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，而不是单方申请。

夫妻存续期间，夫妻一方签订房屋买卖合同，另一方主张不知情，此时合同效力应当如何认定？我们认为，应区分二种情况：

一、如果房屋是夫妻共同财产，且仅登记为签订合同的一方所有，则其合同效力应当根据物权登记公示与公信原则，房屋买受方如属于善意第三人，其信赖利益应得到保障，即认定合同有效。

此时，购房人是否能够取得房屋所有权呢？我们认为，应按照善意取得的构成要件进行审查，即如果购房人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，卖房人或其配偶无权主张追回该房屋。如果购房人虽然是善意购买，支付合理对价，但没有办理产权登记手续，则无法取得房屋所有权，只能向卖房人主张违约责任。

二、如果房屋是夫妻共同财产，且仅登记为夫妻共有（按份或共同），此种情况下，一般应认定为合同无效，但是存在例外情形，比如订立合同的一方持有另一方的身份证或授权委托书进行房屋买卖的；夫妻另一方追认买卖合同的；买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的，等等，上述几种情况都可以认定购房人有理由相信卖房人转让房屋为夫妻双方共同意思表示，从而认定合同有效。

合同双方当事人在履行合同期间，出卖人应积极核实出卖房产的产权问题，确认卖房人是否有权处分房产。房屋买卖合同是债权债务关系，并不必然发生物权变更，房屋买卖合同签订后应当及时办理房屋变更登记手续。若房产发生争议，买房人只能通过房屋买卖合同主张违约责任，而不能当然主张办理出卖人办理房屋变更登记手续。