律师代理某公司诉万某房屋买卖合同纠纷一审、二审案

2018年8月21日，原告万某与被告湖南某公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号561912080011［119等］、561912080011［120等］），购房款1764118元在签订合同时已支付完毕。房屋交付条件为：1、商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房取得房屋测绘报告。被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房，交付该商品房时，被告应当出示建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定的房屋交付条件，原告有权拒绝接收。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：1、自出卖人通知的或本合同的办理房屋交付手续之次日起，视为买受人认可该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应当自本条件约定的视为交付之日起交纳物业服务费及相关费用；逾期30天以上不办理交付手续的，买受人除承担上述约定法律后果外，还应向出卖人支付每日100元的违约金；2、该商品房毁损、灭失的风险及其他相应法律后果或风险均自前述第1项约定的视为交付之日起由买受人承担。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照／%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。此外，合同对双方的其他权利义务进行了约定。合同未对因极端天气影响施工进行约定。

另原告向湖南某公司支付了产权登记费600元，原告向市物业管理办公室支付了维修基金15530元。市建设工程质量安全监督站于2020年5月7日出具XX国际汽车城一表段（一期）11栋的工程竣工验收备案表。市不动产测绘中心于2020年5月23日出具XX国际汽车城11栋房屋测绘报告。2020年5月15日，湖南某公司员工以短信和电话方式通知万某办理收房手续。万某至今未办理收房手续。2020年11月10日法院向湖南某公司送达了民事起诉状副本等应诉文书，一审判决解除双方的房屋买卖合同，湖南某公司提出上诉。

律师作为湖南某公司的代理人发表如下代理意见：

一、本案施工期间有双方于2018年8月21日签订的《商品房买卖合同》约定2019年12月31日前交付房屋。在涉案商品房施工期间内(即2018年8月21日合同签订至2020年3月27日竣工验收)有25毫米以上大雨以及六级以上大风天气共计74天。根据住建部发布的《建筑施工高处作业安全技术规范》规定“遇有六级以上强风、浓雾等恶劣气候,不得进行露天攀登与悬空高处作业。”《建筑施工起重吊装工程安全技术规范》规定“大雨…六级以上大风等恶劣天气应停止吊装作业。”在上述大雨、大风天气均停止施工。在上述74天恶劣天气中,有11天极端恶劣的暴雨及八级以上大风天气已属于自然灾害,不属于正常范围内的大风、大雨天气,发生概率极低,上诉人在签订合同时无法预见、无法避免、无法克服,应当认定为不可抗力，在施工期限中予以扣除。《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项约定“逾期超过90后,买受人有权解除合同。”本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年12月31日,我公司符合约定交房条件的时间为2020年5月23日,符合交房条件后通知交房的时间为2020年5月26日,未超过146天(90天<宽限期>+46天<疫情>+11天<极端恶劣天气>),合同约定的解除条件未成就,被上诉人无权要求解除《商品房买卖合同》。

二、上诉人违约程度显著轻微，万某合同目的实现。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”)的相关规定,不应当判决解除合同。1、上诉人违约程度及主观过错程度显著轻微。2、被上诉人购房的合同目的并非不能实现。3、根据《九民纪要》的相关规定,不应当判决解除本案合同。根据《九民纪要》第47条:“合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持”的精神,本案上诉人的违约程度显著轻微,且不影响被上诉人合同目的的实现,法院应综合考虑本案履约情况,从维护交易稳定性、有利于纠纷解决的角度考虑,不应当解除合同。三、上诉人不应当退还被上诉人房款、产权登记费,也无需向被上诉人支付相应利息。因本案《商品房买卖合同》不应当解除,因此应当改判驳回被上诉人的诉讼请求。

一审法院判决：双方合同解除，湖南某公司退还万某购房款并支付相应利息。

二审法院判决：撤销一审判决，驳回万某诉讼请求。

针对湖南某公司的上诉理由，二审法院评析如下：

一、万某与湖南某公司签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行相关义务。

二、本案中，万某作为购房户已按约履行了支付房款，交纳产权登记费及房屋维修基金的义务，万某在本案中没有违约行为。

三、根据合同第九条约定，涉案房屋的交付条件为：1、商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房取得房屋测绘报告。涉案房屋湖南某公司在2020年5月7日取得了工程竣工验收备案表，在2020年5月23日取得房屋测绘报告。在2020年5月15日湖南某公司以短信和电话方式通知万某收房，湖南某公司并陈述于2020年5月26日再次通知万某收房。但万某一直未收房。合同第十一条约定：湖南某公司应于2019年12月31日前向万某交付商品房，交付该商品房时，应当出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。合同第十二条约定：除不可抗力外，湖南某公司未按照约定的时间将该商品房交付万某的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过90日后，万某有权解除合同。

四、合同约定除不可抗力可以延期交房外，并未对因极端天气影响施工可顺延交房作出约定。湖南某公司在签订合同时应对工程建设过程中可能存在的大风或强降雨天气进行合理预测，并在约定交房时间时予以充分考虑。而极端天气不应属于不可抗力事件，故湖南某公司上诉称本案施工期间有11天极端恶劣天气，应当认定为不可抗力并相应顺延交房时间的主张,本院不予支持。自2020年1月24日起，因新冠疫情影响，湖南省范围内的房地产企业及相关职能部门均采取了停工、停业等措施控制疫情的扩散，至2020年3月10日住建部门鼓励复工时止，期间共计46天，该情形属不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”。故湖南某公司据此可顺延交房时间46天。

五、根据涉案合同的约定，湖南某公司应在2019年12月31日前向万某交付符合约定条件的商品房，逾期在90日之内未交付的，湖南某公司应向万某承担相关违约金；逾期超过90日后，万某有权解除合同。即湖南某公司在2020年3月31日后未交付房屋的，万某有权解除合同，而在此期间，因发生了不可抗力的新冠疫情事件，可顺延交房时间46天。则湖南某公司可顺延到2020年5月16日交房时，万某仍无权请求解除合同。湖南某公司虽在2020年5月15日曾通知万某收房。但由于涉案房屋当时的尚未取得房屋测绘报告，故不符合交房条件。湖南某公司在2020年5月23日取得房屋测绘报告后，可认定其此时已具备交房条件，故可交房时间应认定为2020年5月23日。自2020年5月16日起，湖南某公司仍不能交房时，万某则有权请求解除双方的《房屋买卖合同》。现湖南某公司在2020年5月23日可以交房，超过了可以解除合同的交房时间为7天。因湖南某公司存在该违约情形，依照合同约定，万某具备了请求解除合同的条件。

六、综观本案实际情况，湖南某公司在2020年5月16日后，仍未取得房屋测绘报告，确实存在不能按约交房的违约情形。但2020年5月23日时，其具备了交房条件，超过万某行使合同解除权的交房时间仅为7天，其违约程度显著轻微。同时，涉案房屋2020年5月23日后即可交付，虽迟延交付但并不影响万某购买房屋目的的实现，客观上也不至于对万某的实体权益造成重大的损失。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神,本案湖南某公司的违约程度显著轻微,且不影响万某合同目的的实现,同时综合考虑本案履约情况,本案合同可不予解除。

七、在万某要求解除合同的诉讼请求不能得到支持的情况下，万某要求退还房款及其他费用的请求亦不能得到支持。但湖南某公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任，万某可另行主张该权利。

八、本案诉讼确因湖南某公司存在违约行为而引起，万某无违约行为，故根据本案的过错原因，本案的一、二审案件受理费均由湖南某公司负担。

本案主要争议为不可抗力的认定及违约程度显著轻微的适用。

一、关于不可抗力的认定。不可抗力指的是当事人无法预见，无法避免并且无法克服的客观存在的现象，在世界各国的法律中都有关于这方面的阐述，我国也不例外。《中华人民共和国民法典》第五百九十条 【因不可抗力不能履行合同】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。不可抗力必须符合三个要件：其一不能预见，必须是以一般人的预见能力为标准，指合同当事人对这个时间是否发生是不可能事先预见的；其二不能避免，指合同当事人尽管对可能出现的意外情况采取了合理的措施，仍旧在客观上不能防止这一意外事件的发生；其三不能克服，是针对这个事件造成的结果和损失而言，是无法恢复和减少的。不可抗力的范围一般来说，主要分为以下几类：一是自然灾害，具体有：地震、海啸等；二是社会异常事件，具体有：战争、武装冲突等；三是政府行为，主要指狭义上的政府行为，即行政机关的行政行为。当然，不可抗力的客观事件的发生必须在合同成立之后，履行完毕之前才有意义，并且要求不可抗力的发生和合同不能履行之间有必然的因果关系，才可以免责。

本案的关键之一就是极端恶劣天气和新冠疫情是否属于不可抗力。极端恶劣天气是指大雪、冰冻、低温、大风、高温炎热、强降雨和连续降雨等，从本案的判决以及历年司法判例中可以看出，极端恶劣天气一般不能认定为不可抗力，因为极端恶劣天气在日常生活里是时有发生，在气象信息科技日益发达的今天，主观上是可以预见的，不符合不可抗力的客观要件，当然如果极端恶劣天气达到了自然灾害的程度，则笔者认为是可认定为不可抗力的，而是否能达到自然灾害的程序，则需要结合具体案情分析；关于新冠疫情是否属于不可抗力。从本案判决可知，新冠疫情属于不可抗力，因为新冠疫情的发生在是不可预见的，同时还伴随着政府行政行为，符合《民法典》上的对于不可抗力的“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”的规定。

二、关于合同解除中违约情节显著轻微的适用。这个概念出自最高院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）第47条：“合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持。”本案中，湖南某开发有限公司的交房时间与合同约定的解除时间仅仅为7天，根据九民纪要会议精神，从维护营商环境和交易稳定性、有利于解决纠纷的角度考虑，符合违约情节显著轻微的情况。

一、关于合同中的不可抗力。在法律层面确定不可抗力原则旨在维护无过错方的利益，同时也是提醒人们在进行交易时，要对未来一段时间可能出现的风险进行预测，并做好心理评估，从而在发生风险后可以合理承担风险损失。关于不可抗力可以部分或者全部免责，需要具备主观与客观两方面的条件，即在当事人主观上对于某种客观现象无法预见，在客观上无法避免和克服，如果导致合同无法正常履行的客观现象是客户可以预见的，或者说可以采取一定的手段避免或者克服，则这一客观现象就不能称之为不可抗力，对于当事人也就不能部分或者全部免除责任。

二、关于合同中违约的“情节显著轻微”。最高院民二庭出版的“九民纪要”理解与适用关于47条中这样表述：“人民法院在认定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应当根据诚实信用原则，综合考量以下因素来确定：一是要考虑违约方过错程度……二是要考察违约行为形态……三是要考察违约行为的后果。这预示着在审判实务工作中，在理解适用《中华人民共和国民法典》中关于合同的法定解除情形的同时，也要充分考虑“九民纪要”中关于解除条件的例外因素，不能简单机械运用法律法规。

综上，在房屋买卖合同纠纷中，当事人一方想以违约为由解除合同的民事诉讼中，不可抗力与违约情节显著轻微是辩论的要点，同时也是充满了弹性的，律师在具体案件中的辩论工作，需要结合当事人诉请以及案件发生时的具体情况进行判断，也是律师在辩护工作中需要学习与研究的重要内容。