律师代理唐某某诉某房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审案

2014年10月23日，因被告某房地产开发有限公司建设某小区综合楼，为此与原告唐某某签订房屋征收补偿合同书，原告唐某某将位于尼勒克县某某路的房屋及土地交付给被告某房地产开发有限公司，双方达成以货币补偿和房屋置换相结合的拆迁补偿安置合同，被告某房地产开发有限公司向原告唐某某补偿（1）100平方米楼房一套；（2）50平方米地下商铺一间；（3）现金600000元；（4）临时安置补偿费按每月600元标准给付；（5）搬迁补偿费4000元。合同签订当日，被告某房地产开发有限公司向原告唐某某支付房屋补偿款60万元。当日，双方又形成《补充合同》一份，约定被告某房地产开发有限公司应再向原告唐某某追加支付货币补偿款461000元，期间，经双方协商确认，由被告某房地产开发有限公司回购置换的住宅楼，以货币形式支付房屋补偿款310000元。但被告一直未支付各项补偿款及临时安置补偿款，其行为严重违反了民事活动应遵循的诚实信用、等价有偿的原则，原告唐某某经多次与被告某房地产开发有限公司协商未果，特请求法院依法裁决。

律师作为原告的代理人发表如下代理意见：

一、安置补偿协议的性质属于民事合同，本案为民法调整的合同法律关系

依据最高院关于处理拆迁补偿安置协议纠纷的批复：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人均具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的，按照《民法典》合同编的相关规定，一方当事人可要求对方当事人承担相应的民事责任。故原被告属于合同法律关系，本案原、被告双方签订的《房屋征收补偿合同》以及双方之后形成的《补充合同》是基于平等、自愿，是双方真实意思表示，符合意思自治的原则；其次，协议处分的对象是作为财产权的建筑物等，属于民法所调整的内容。因此，因补偿协议所产生的纠纷应当通过民事诉讼的程序来解决。

二、被告作为安置补偿合同一方，在原告履约后应当按约支付补偿款

合同签订后，原告已履行交付义务，被告却一直未履行合同中约定的义务，也没有给原告实质性的答复和承诺。我方认为既然本案通过民事诉讼程序进行审理，且安置补偿协议只是一般民事合同，其补偿金额，支付时间等内容是双方自愿协商一致的结果，双方应当遵守诚信原则，按照约定支付补偿款以及被告答应为原告置换的住宅楼，被告迟迟不履行，无疑侵害了原告的合法权益。

三、被告违约已成事实，理应按照合同法承担支付利息损失的违约责任

本案应严格按照合同法的相关规定遵守意思自治原则，一方违约就应当适用违约条款，目的就是为了惩罚违约方的不诚信行为。

综上所述，代理人认为，本案安置补偿拆迁协议是合法有效的，被告作为安置补偿合同一方，应该按照合同约定，在约定的时间期限内对原告进行安置补偿费用的支付，违约金的产生是由于被告未按合同约定履行所造成的，被告应该为自己的迟延履行承担相应的责任。

一、被告某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告唐某某支付房屋拆迁补偿款451000元；

二、被告某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告唐某某支付房屋拆迁补偿款利息13530元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

法院认为：原告唐某某作为被拆迁人，系被拆迁房屋的所有权人，被告某房地产开发有限公司作为拆迁人，双方就被拆迁房屋的补偿方式、补偿金额等签订一系列协议，双方成立房屋拆迁安置补偿合同关系。原告已履行交付义务，被告应当履行给予欠款义务。

关于剩余拆迁费，应在追加的461000元补偿款中减去被告于2019年1月3日支付的1万元拆迁补偿款，剩余451000元。

关于利息，双方2020年1月3日签订的《拆迁安置最终补充协议》明确：被告在2020年5月1日如不能按照补充协议，支付剩余拆迁款，自愿承担银行同期贷款利息。之后双方再未就此做出约定，故被告应当自2020年5月1日起支付利息；关于利率，被告在庭审中同意按月利率6‰支付利息，视为其对自身权利的处分，故被告应当支付利息应为13530元，计算方式451000元×6‰×5个月（计算期间：2020年5月1日至2020年10月1日）。

本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，我所律师针对本案进行了法律分析并检索了相关法律规定和案例，分析了本案的法律属性和在诉讼中可能产生的利弊。最终，我所律师按照一般民事合同纠纷进行诉讼，要求被告按照合同约定履行支付货币补偿款，并承担相应的利息。

在确定了本案基础法律性质后，认真准备及补充相关证据材料，依法在举证期间届满前将本案关键证据提交给法院。同时，我所律师将本案的利害关系及法律问题进行释明，排解了我方当事人的顾虑，保证诉讼正常进行。

违约责任作为合同的救济方式，应当说是标准合同中非常重要的条款之一，尽管该条款是在出现纠纷、争议时才会实质地发挥作用，但是该条款的明确约定可以一定程度上防止对方故意违约，提高当事人履行合同的自觉性，同时如果真正出现违约情形，则可以依据该条款直接确定对方的违约责任，防范未来诉讼举证不利及败诉风险。

在此，对被拆迁人在签订拆迁协议时需要注意的事项给以下几点建议：

第一，审查签订合同的主体是否合法。和被拆迁人签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。

第二，合同的主要条款内容要明确。很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要的内容有：补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细；补偿款的支付时间及支付方式；安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，如果双方在合同中没有明确约定，在实际履行中很容易产生纠纷。如签订补充协议，补充协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补充协议约定为准。

第三，违约责任。一般来说，拆迁人答应的补偿条件，尤其是落实到合同条件的补偿条件，基本上都能实现，但在签订合同的时候，也应该提前防备，那就是明确约定违约责任，从另一个角度来说，也是从合同条款的角度督促拆迁人尽早的履行合同。

第四，明确约定合同履行的程序。

第五，审查拆迁补偿合同是否对被拆迁人有不利的因素。