祝某二手房“带押过户”公证案

当事人祝某想在浙江衢州定居，打算购买周某的房屋。该房屋总价135万元，周某尚有100万元的按揭贷款待还。通常情况下，需先由周某筹款提前结清贷款，或买方提供资金助卖家还贷。但买方祝某和卖方周某均无提前还贷的资金能力。

中介公司建议，当地的衢州市信安公证处正在试行二手房“带押过户”服务，双方可通过此项服务解决上述问题。2023年4月初，交易双方与中介一起来到公证处咨询，公证人员经了解后认为符合“带押过户”要求。当事人登录“不动产智治”平台，签订二手房买卖合同并决定选择公证资金监管服务。

公证人员指导买卖双方在线签订《资金监管协议》《授权信息查询函》等文件材料，同时对双方的婚姻关系、财产情况、重大债务及涉执涉诉情况进行调查核实，出具《尽职性调查报告》。确定已满足“带押过户”办理条件后，买家祝某将首付款、佣金、税金一并转入公证专用资金账户。卖家按揭银行根据公证处的报告后出具《带押过户同意函》，并委托公证处代为办理解除抵押手续。根据上述文书，买家申请按揭贷款的银行提前将贷款转入公证专用资金账户。

上述款项到账后，公证人员陪同当事人完成不动产转移登记和解除抵押、重新设置抵押等一系列手续，根据约定向各方划转专用账户中的剩余资金。

带抵二手房的交易往往存在“房源甄别繁”“办理时间长”“交易风险高”“筹措资金难”“征信调查难”等问题。公证机构通过开展“带押过户”服务可以实现“信用加持”，有效解决上述困难和瓶颈。

近几年来，衢州市信安公证处以数字化改革为契机，充分发挥公证提存等法定职能，创新公证参与二手房“带押过户”新模式，协同21家单位、18项业务以及10大系统，打通浙江省房地产交易及信用监管系统、衢州市不动产智治平台、公共信用信息等系统数据壁垒，实现买卖双方的身份信息、婚姻状况、户籍、银行存款、不动产以及信安分等20多项基础信息数据共享，构建“房源查询、尽职调查、增值服务、信用运用”5大模块功能，通过公证专用账户进行二手房资金监管和重要时间节点控制，有效构建“事前预防+事中监督+事后维权”的法律保障体系。公证的介入推动二手房“带押过户”交易全流程规范化、模式化和标准化，实现买卖双方自由交易、安全交易、快捷交易，既圆了买家的“安居梦”，又有效推动了二手房交易市场有序健康发展。

公证参与存量（二手）房资金监管尽职性调查报告

（2023）浙衢信民调字第23号

浙江衢州柯城农村商业银行股份有限公司衢化支行银行：

根据卖方周某与买方祝某就位于衢州市XX家园XX幢X单元的房屋交易的公证资金监管的申请，衢州市信安公证处现指派公证员吴某、公证员助理郑某对卖方周某与买方祝某的家庭关系、财产情况及涉诉情况进行调查核实，调查报告如下：

卖方：周某，女，公民身份号码：330XXX，住址：浙江省XX县XX街道XX小区。

买方：祝某，女，公民身份号码：330XXX，住址：浙江省江山市XX乡XX村。

买卖双方于2023年5月31日向衢州市信安公证处申请位于衢州市XX家园XX幢X单元的房屋交易的资金监管，现根据他们签订的《资金监管协议》的约定，我处现指派公证员吴某、公证员助理郑某对卖方周某、买方祝某的家庭关系、财产情况及涉诉情况进行调查核实，具体过程如下：

一、登录全国法院网络执行查控“总对总”系统和浙江省“点对点”网络执行查控系统，对卖方周某、买方祝某的银行存款、金融理财、电子商务、股权、不动产、车辆、婚姻和户籍等状况发出调查令，系统查询回馈信息显示卖方周某与买方祝某财产如下：1、银行和互联网银行存款，查到卖方周某银行有可用余额的开户账号3个，可用余额累计XX元；支付宝开户账号1个，可用余额累计1765.00元；财付通开户账号1个，可用余额累计853.00元。2、金融理财，未查到登记在卖方周某与买方祝某名下的金融理财信息3、不动产登记信息，查到登记在卖方周某名下的不动产信息，调取不动产登记中心出具的《不动产权属信息查询记录》1份。4、车辆，查到登记在卖方周某与买方祝某名下的车辆信息，车辆名称：大众POLO，车牌号：浙H18XXX，车架号：XXXX。5、股权，未查到登记在卖方周某与买方祝某名下的股权信息6、民政，查到卖方周某与买方祝某的婚姻登记信息，调取婚姻登记部门出具的《婚姻登记信息查询记录》2份。

二、根据衢州市住房公积金管理中心核查反馈，查到卖方周某与买方祝某名下的公积金信息，附《衢州市公证处公积金查询汇总表》1份。

三、2023年6月1日，公证员吴某、公证员助理郑某通过办公电话分别拨打号码为卖方周某与买方祝某的手机，对方接通后自称本人。核实过程中，公证员吴某、公证员助理郑某告知其身份，询问了二手房的基本情况、交易情况、交易意愿、资金监管意愿、财产信息、有无涉诉案件、有无其他重大债务等事项，并告知其如果不如期履行二手房交易合同及监管协议约定的义务或拒不履行的所应承担的法律后果、法律责任,并分别形成书面记录2份。

四、2023年6月2日，公证员吴某、公证员助理郑某通过办公电话分别拨打证人的手机，对方接通后自称本人或直接上门核实。核实过程中，工作人员告知其身份，询问了卖方周某与买方祝某的家庭情况、婚姻情况、财产信息、有无涉诉案件、有无其他重大债务等事项，并告知其作假证、伪证所应承担的法律后果、法律责任，并形成书面记录2份。

五、2023年6月2日，公证员吴某、公证员助理郑某登录全国法院网络执行查控“总对总”系统，对卖方周某与买方祝某的银行存款、金融理财、股权、车辆等状况进行复查，未出现新的财产信息。附财产查询反馈汇总表1份。

自2023年5月31日至2023年6月2日止，衢州市信安公证处公证员吴某、公证员助理郑某利用线上线下相结合的手段对卖方周某与买方祝某的家庭关系、财产情况及涉诉情况进行调查核实形成调查报告10份，供浙江衢州柯城农村商业银行股份有限公司衢化支行银行备查。

浙江省衢州市信安公证处       

2023年6月2日

资金监管协议

甲方（卖方）：周某，女，公民身份号码：330XXX，住址：浙江省XX县XX街道XX小区XX幢XXX室。

乙方（买方）： 祝某，女，公民身份号码：330XXX，住址：浙江省江山市XX乡XX村。

丙方（中介）：衢州市XXXX房产中介所，住所地：浙江省衢州市柯城区府山街道XXX路。

法定代表人/负责人：陈某，公民身份号码：330XXX，住址：浙江省衢州市XX区XX街道XX村。  

经办人：许某，男，公民身份号码：513XXX，住址：浙江省衢州市XX区XX街道XX村。 

为保障甲、乙、丙三方所订立《衢州市二手房买卖合同》的顺利履行，保障交易资金安全，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就二手房交易资金监管事项签订如下条款：

一、基础信息

甲、乙、丙三方签订了编号为33xx13的《衢州市二手房买卖合同》，甲方将其名下的下列不动产卖给乙方，该合同主要信息如下：

（一）不动产信息：

（二）甲方声明：

（三）甲方抵押信息：

甲方向银行申请贷款以上述不动产提供抵押担保，双方已经于    2022年3月7日签订了编号为XXXXXX的《个人购房担保借款合同》，最高债权额为100万元 ，债务履行期限至2052年3月6日止，并已办妥相关抵押登记手续。

声明与保证：甲、乙、丙三方对上述信息的真实性、准确性和《衢州市二手房买卖合同》的有效性负责，且该合同是三方就上述不动产的本次交易签订的唯一一份合同。如因信息不真实、不准确导致的纠纷，由甲、乙、丙三方自行解决，与公证处无关。

各方同意采取不动产带押过户方式转让交易抵押合同项下已设立抵押权的不动产。乙方已知悉甲方所售不动产上已设立抵押权，对带抵押转移登记可能发生的交易风险已有充分认识。乙方同意办理转移登记后，成为抵押合同项下的义务人，履行原甲方在抵押合同项下的全部抵押担保义务。

二、甲、乙、丙三方经协商一致就上述二手房交易自愿向浙江省衢州市信安公证处申请资金监管，浙江省衢州市信安公证处二手房交易资金专用账户：开户单位：衢州市信安公证处，开户行：柯城XX银行衢化支行，专户账号：2010XXXX（每笔交易对应一个子账户）。一经申请，甲、乙、丙三方不得撤销或变更资金监管协议，任何一方违约，应承担相应的违约责任。

三、现甲方拟将以上抵押房产转让给乙方，且乙方已向银行提出贷款申请，并承诺以该受让房产作为抵押物，贷款金额变更为820000元整，债务履行期限30年。贷款金额打入公证处资金监管专户内进行资金监管，由衢州市信安公证处在房产过户后进行划转。

四、如依法或依登记机关要求需办理抵押权转移及抵押变更登记手续的，丙方应协助甲方、乙方及时到有关抵押登记机关办理抵押权转移及抵押变更登记手续。如因任何原因而未能落实抵押权转移及抵押变更登记手续并导致甲方、乙方遭受损失的，甲乙双方承诺负责予以赔偿。

五、甲、乙双方房屋买卖成交金额人民币1350000元。申请监管的资金总计人民币：1350000元；买方支付首笔款人民币530000元；中介佣金人民币0元；其他费用人民币0元。

（一）买方需贷款：资金监管内容包括：

买方按揭贷款总计人民币820000元。

（二）买方全额支付：资金监管内容包括：

买方支付剩余房款人民币0元。

六、甲、乙、丙三方收付款账户信息：

卖方收款户名：周某 ，账号/卡号：6217XX91，开户行：XX银行。

买方收款户名：祝某 ，账号/卡号：6230XX11，开户行：XX银行。

中介收款户名：/，账号/卡号：/，开户行：/。

七、资金监管业务的流程：

1.甲、乙、丙三方登录浙江政务网“不动产一窗受理” 平台申请办理二手房转移登记，签订《衢州市二手房买卖合同》，并选择浙江省衢州市信安公证处资金监管模式；

2.平台依申请指令跳转至衢州市信安公证处资金监管平台；

3.甲、乙、丙三方在线完成身份识别、材料上传、电子签名，同时向甲方贷款银行发出转让请求，向乙方贷款银行发出贷款请求，所上传的材料包括但不限于以下材料（公证处或行业主管部门有权根据工作需要调整所需材料无须另行通知各当事人）：

①自然人：身份证、户口簿、结婚证、离婚证、离婚协议书（裁判离婚的提供生效的判决书、调解书、法律文书生效证明）、《不动产权证书》（或《不动产所有权证》、《国有土地使用证》）、《衢州市二手房买卖合同》，如有委托，则应提供有效的委托书，委托代理人身份证明等材料；

②法人或其他组织：营业执照、统一社会信用代码证、公司章程、股东会决议、法定代表人身份证、《不动产权证书》（或《不动产所有权证》、《国有土地使用证》）、《衢州市二手房买卖合同》，如有委托，则应提供有效的委托书，委托代理人身份证明等材料；

③如甲方还有抵押贷款尚未归还的，需提供贷款相关资料。

4．衢州市信安公证处根据授权可对甲、乙双方的家庭情况、婚姻状况、财产状况、债务情况、涉诉情况等进行尽职调查，如发现情况不真实的，以及卖方有其他限制处分不动产的情形，公证处可在调查完成1个工作日内终止资金监管申请，并通知各方，本资金监管协议终止；涉嫌违法犯罪的，公证处有权直接向公安机关报案。

5．在收到甲方贷款银行出具的《带押过户同意函》及乙方贷款银行同意贷款申请的通知后，衢州市信安公证处向甲、乙双方发送转账通知，乙方按约将首付款、中介佣金等划转至资金专用账户。

6.相关款项进入资金专用账户后，乙方贷款银行提前足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款，放款全部划转入资金监管专用账户。

7.全部资金进入资金监管专用账户后，买卖双方和新按揭银行线上提交“转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记”组合业务申请。

8.不动产登记部门完成组合业务审核、登簿，并向乙方贷款银行推送抵押登记电子证明。

9.衢州市信安公证处将资金监管专用账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款，将贷款结清信息推送至不动产登记机构办理原抵押权注销登记；将购房款余额划转给卖方；将佣金划转给中介方；将剩余税金划转给缴纳方。

八、甲、乙、丙三方一致确认：所申请监管的资金进入资金专用子账户后，在公证处依本协议约定的时间节点划转之前，不属于甲、乙、丙三方中的任何一方。

九、各方约定：

1.如本协议签订之日起30日，资金专用子账户的金额未达到本协议第五条约定金额的，除乙方贷款银行向公证处出具书面说明外，应视为乙方无法履行二手房交易合同项下的付款义务，按交易合同的相应约定处理，公证处可在1个工作日内终止资金监管申请，并将资金专用子账户中的资金退还给各方，属于乙方贷款银行发放的贷款原路退还。如果乙方贷款银行向公证处出具书面说明的，应将该说明同步上传于资金监管平台，三方均可查阅，公证处无须另行通知。

2.如在上述不动产解抵前发现上述不动产被查封或存在其他可能导致无法按期完成交易的情形的，公证处有权中止向上述不动产的抵押银行支付任何款项，直至该情形消除。

3.当上述不动产转移登记至乙方名下，且乙方贷款银行办理了抵押登记手续后，公证处在2个工作日内按本协议约定的时间节点、资金额度向各方划转相应款项。

4.因甲、乙、丙三方原因造成不动产交易无法完成，交易合同被解除或终止的，公证处应于10个工作日内将资金专用子账户中的款项优先退还给乙方贷款银行用于归还已经发放的贷款和利息（过错方赔偿乙方利息损失，不足部分由过错方另行补足），其他款项退还各方，各方的违约责任按本协议和二手房交易合同中的相关约定处理。

5.甲、乙、丙三方均自愿同意本次划转至资金专用子账户中的款项不计提利息。

十、如因二手房交易合同被解除或终止，不影响本协议的效力，本协议依然有效。

十一、本协议各方确认在本协议履行中及发生纠纷时，采用手机短信或邮政特快专递的方式向其送达相关文书。

甲方确认收件信息为：收件人姓名周某，地址：浙江省XX县XX街道XX花园XX幢XX室，联系电话：138XX。

乙方确认收件信息为： 收件人姓名祝某，地址：浙江省衢州市柯城区XX街道XX园X幢X单元X室，联系电话：137XX。

丙方确认收件信息为：收件人姓名陈某，地址：浙江省衢州市衢江区XX街道XX村XX号，联系电话：150XX。

若上述联系电话或地址发生变更，应及时以书面方式告知各方并得到各方确认。

其中，以手机短信方式送达的，短信发出即视为送达；以邮政特快专递方式送达的，邮件签收（无论由谁签收）之日或邮件退回之日即视为送达之日。

十二、本协议经甲、乙、丙三方自愿签订，各方签字或盖章后生效。

十三、本协议未尽事宜各方可另行约定，其补充约定经各方签字或盖章后与本协议具有同等法律效力。

十四、本协议争议的解决方式：在履行中发生争议的，各方可协商解决，协商不成的提交衢州市仲裁委员会仲裁。

甲方（签字）： 买方签字：

乙方（签字）： 买方签字：

丙方（法定代表人/经营者/负责人/委托代理人签字）

签名            

日期