律师代理某公司参与罗某、唐某诉其房屋买卖合同纠纷一审案

罗某、唐某二人共同与永州某公司于2018年2月18日签订《商品房买卖合同》，二人按合同约定支付了购房款。合同二十二条约定“甲方应当在2020年12月31日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因甲方的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付的0.01%向乙方支付违约金。乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起30日内向乙方支付。”现永州某公司未能在约定日取得权属证明。罗某、唐某向法院提起诉讼，请求法院判定被告永州某公司支付逾期办证违约金9134.84元。

永州某公司委托我所律师代理其应诉。法院判决，驳回罗某、唐某的诉讼请求。

律师作为永州某公司的代理人认为，本案系商品房买卖合同纠纷，主要争议焦点为逾期办证是否承担违约责任，以及如何担责。我们认为：

一、逾期未办理产权证，被告没有任何责任

2020年12月4日，设计测绘院出具了测绘报告书。表明原告所购楼栋已具备办证条件。现该楼栋不予办理产权证，是由于配套安置房问题引起的。但该项目从立项批文至预售许可均未要求配建保障安置房。这表明该楼栋不能办证，被告没有任何责任。

二、被告不应承担不能办证的违约责任

原告与被告签订的《房屋买卖合同》第二十二条之一的规定“甲方应当在2020年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因甲方的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起30日内向乙方支付”。

由于该楼栋不能办理产权证，是地方政府实施安置房配套政策问题引起的，不是被告的责任。因此，被告不应承担该条款之责任。

驳回罗某、唐某的诉讼请求。案件受理费由罗某、唐某承担。

(2021)湘1102民初2887号。

合同约定如因甲方的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起30日内向乙方支付”。现已查明，逾期办证是政府部门执行政策引起，责任不在被告。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证明书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任......现查明逾期办证不是被告的原因，被告不应担责。

本案涉及的问题较普遍。商品房买卖过程中，逾期交房、办证是较常见的问题，关乎普通老百姓的切身利益。如何规范开发商的行为，加强双方的合同意识，显得非常重要。

一、加强监管

在提供格式合同时，最好要进行法律审查。规范合同用语，避免产生歧意。

二、加强普法，提高公民风险意识

在签订大额合同时，如果自己有不明白的，最好请教专业人士。