律师代理陈某某诉某公司商品房买卖合同纠纷一审案

2005年9月30日，常宁社保局(代表团购房户)与德某公司签订《土地使用权转让意向书》，约定德某公司转让青阳新区青阳北路段地块（面积约33亩，价格10124400元）给常宁社保局。2009年7月1日，尹某、陈某某(时任常宁市社保局局长、书记)代表200户建房户与文某公司签订《玉XXX合作开发建设合同》。该合同约定:常宁社保局于2009年7月15日前将向德某公司购买的青阳北路31亩左右的土地的土地使用权转让到文某公司名下,并负责相关费用，交由文某公司开发建设:建成的门面双方各占50%;文某公司提供200套住宅房屋供常宁社保局团购户选购，价格比同一楼盘向社会公开出售价格优惠500元/m。该合同第十一条约定“甲方(陈某某)门面和住宅的产权证及水、电立户由乙方(文某公司)负责，其税费由甲方(陈某某)负责”，等等。之后，常宁社保局团购户出资购买该块土地后交由文某公司进行玉XXX小区开发建设。

2010年文某公司开始对外预售房屋。2012年5月3日原告陈某某与被告文某公司网签了编号为CN2012000331《商品房买卖合同》。2012年9月27日文某公司向陈某某出具《收楼结算表》。该结算表中“应缴纳费用”项显示为:契税、维修基金、产权登记、档案利用、成果利用(备案图)、印花税、国土证手续费、交易手续费、测绘费、工本费、天然气管道费。经结算，陈某某“应缴纳费用”为24411元。陈某某依法及时缴纳了“应缴纳费用”及购房尾款4375元。按网签《商品房买卖合同》约定，陈某某购买文某公司开发的玉XXX3幢703室房屋，房屋面积为178.88m，单价为1596元/m，总价款为285492元。网签《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记约定90日内交房备案，如有违约，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。陈某某现已装修入住多年，但文某公司一直没有给陈某某(包括常宁社保局所有团购房户共116余户及部分社会购房户)办理不动产权证书。为此，陈某某及团购房户、社会购房户多次到政府上访请愿，要求文某公司办证未果。

2019年1月28日，案外人李某(系该小区团购房户)向常宁市人民法院提起诉讼，要求文某公司办理不动产权证书，并支付违约金。常宁市人民法院作出(2019)湘0482民初185号民事判决，认为李某与文某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决文某公司为李某办理不动产权证，并支付违约金。后文某公司上诉至中院，称:按照文某公司与常宁市社保局签订的《玉XXX合作开发建设合同》十一条的约定：李某应当承担全部税费（包括增值税），李某在没有交纳增值税的前提下，文某公司有拒绝办证的权利。中院作出(2019)湘04民终1306号民事判决，认为:“......《玉XXX合作开发建设合同》系双方真实意思表示，其内容、程序均不违反法律强制性规定，应属合法有效，所有建房户应当遵照履行。”“税收管理方面并未禁止纳税主体与合同相对人约定由谁缴纳税款，即对实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定”;“该合作开发建设合同明确约定甲方门面和住宅的产权证及水、电立户由乙方负责办理,其税费由甲方负责......”。从而判决撤销了常宁市人民法院(2019)湘0482民初185号民事判决，并驳回李某的全部诉讼请求。李某不服，依法向高院申请再审。高院作出(2019)湘民申4749号民事裁定，该裁定亦认为:“......从《玉XXX合作开发建设合同》内容来看，已经明确约定由购房人承担办证税费，故李某负有先缴纳办证费用的义务。......”。从而驳回了李某的再审申请。

为解决小区业主的办证问题及消除李某案带来的不良影响，玉XXX业主委员会出于无奈只能选派小区业主作为代表再次向一审法院起诉，陈某某为其中一个业主代表并委托本案承办律师为其诉讼代理人，代为提起诉讼，具体的诉讼请求为：请求判令文某公司立即为其办理常宁市玉XXX3幢703室房屋的不动产权证书并要求文某公司支付逾期办理不动产权证书的违约金285.49元。

代理人认为，本案主要争议焦点为：一是陈某某与文某公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议以及认购协议书是否有效的问题;二是《玉XXX合作开发建设合同》和《商品房买卖合同》优先适用的问题;三是关于涉案房屋的不动产销售税(营业税)是谁承担的问题;四是李某案能否作为本案定案依据的问题。具体而言：

对于第一个争议焦点，代理人认为：本案陈某某与文某公司所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议以及《认购协议书》合法有效，应受法律保护，文某公司应承担违约责任。

对于第二个争议焦点，本代理人认为：网签《商品房买卖合同》是原、被告双方协商一致的具体约定，且签订时间发生在《玉XXX合作开发建设合同》之后，本案应当采信时间签订在后的网签《商品房买卖合同》的具体约定处理本案。

对于第三个争议焦点，本代理人认为：涉案房屋在销售环节的营业税（增值税）应当由文某公司承担。文某公司辩称的本案应适用《玉XXX合作开发建设合同》第十一条之约定，即在包括本案陈某某在内的原常宁市劳动与社会保障局团购房业主没有缴纳税费的情况下，文某公司有拒绝为陈某某办证的权利的理由不能成立。具体如下：

1、关于对上述合同第十一条的理解问题。

《玉XXX合作开发建设合同》第十一条约定的原文表述为“甲方门面和住宅的产权证及水、电立户由乙方负责办理，其税费由甲方负责”，该条的关键是对“其税费”三字的理解问题。根据《汉语大词典》的解释，“其”为代词，而结合本条约定的前后内容来看，对“其税费”的理解应当是指门面和住宅在办理产权及水、电立户时的税费，而作为开发商的文某公司在商品房建设、销售环节应缴纳的一切税费不包括在内。

2、关于开发商应承担的赋税义务有关法律规定问题：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第十二条之规定“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收取营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”

3、如果按文某公司辩称的所谓开发商应当承担的赋税义务转嫁由买受人承担，那么与文某公司和本案陈某某所签订的《商品房买卖合同》以及补充协议、认购协议书的约定不相符。以上协议就办证的税费承担问题明确约定为：按相关规定各自承担。不存在文某公司所称的，一切税费由买受人承担的问题。

对于第四个争议焦点，本代理人认为：本案与李某诉文某公司商品房买卖合同一案存在明显区别，不受“同案同判”裁判规则约束。

１、在李某诉文某公司房屋买卖合同一案中，双方约定的关于办证方式为买受人自行办理，而本案中，双方约定的办证方式为出卖人代为买受人办理，即在本案中，文某公司有在陈某某全面履行合同义务的前提下代为陈某某办理不动产权证书的合同义务。

２、在李某诉文某公司房屋买卖合同一案中，李某没有缴纳买受人应当承担的契税和印花税，而本案中，陈某某已按照合同约定缴纳了全部的房款、契税及印花税、代办证费用、房屋维修基金等，陈某某已全面履行合同义务，不存在违约之情形，文某公司应当承担为陈某某办理不动产权证书的违约责任。

一审法院判决限文某公司在本判决生效之曰起十日内为陈某某办理常宁市玉XXXｂ幢703室房屋不动权证书，并支付违约金285.49元。

一审法院认为本案争议焦点有：一是陈某某与文某公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议以及认购协议书是否有效的问题;二是《玉XXX合作开发建设合同》和《商品房买卖合同》优先适用的问题;三是关于涉案房屋的不动产销售税(营业税)是谁承担的问题;四是李某案能否作为本案定案依据的问题。

对于争议焦点一,一审法院认为:文某公司与以常宁社保局尹某、陈某某为代表签订的《玉XXX合作开发建设合同》、以及与陈某某签订的《认购协议书》、网签《商品房买卖合同》，都是文某公司与陈某某间，此次商品房买卖合同关系当中的合同组成部分，都系双方当事人的真实意思表示，且没有违背法律禁止性规定，均合法有效。

对于争议焦点二,一审法院认为:《玉XXX合作开发建设合同》为意向性合同。网签《商品房买卖合同》为体现陈某某与文某公司权利义务的具体合同。在处理本案纠纷时，无论是从合同签订的时间顺序、签订主体、还是从后合同是对前合同的补充与变更意义上去理解，都应优先适用具体的合同，只有在具体的网签合同没有约定的情况下，才适用意向性合同的约定。

对于争议焦点三,一审法院认为:依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税缴纳的时间是不动产销售的当天。涉案房屋在文某公司出具《收楼结算表》，陈某某清结房房款时，纳税义务人就应当依法缴纳不动产销售税(营业税)，此时的纳税主体自然是销售不动产的文某公司。因此，《玉XXX合作开发建设合同》第十一条约定的“其税费”，应当是办证时陈某某所应当缴纳的契税、维修基金、产权登记、档案利用、成果利用(备案图)、印花税、国土证手续费、交易手续费、测绘费、工本费、天然气管道费之税费、且《商品房买卖合同》及《补充协议》约定按照政府政策规定各自承担。因此，对文某公司抗辩的依据《玉XXX合作开发建设合同》第十一条的约定不动产销售税(营业税)等一切税费应由陈某某交纳的意见，一审法院不予采纳。

对于争议焦点四,一审法院认为:李某案查明的案件事实与本案不完全相同,因此，李某案的判决不能作为本案的定案依据。

因此,一审法院判决“限文某公司在本判决生效之日起十日内为陈某某办理常宁市玉XXXｂ幢703室房屋不动权证书，并支付违约金285.49元。”

一、关于商品房办证环节的税费承担问题。

1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第十二条之规定，开发商应当在销售不动产的当日交纳营业税（增值税）。

2、根据《中华人民共和国契税法》及相关法律规定，商品房买受人应当承担契税及印花税的赋税义务。

3、商品房买卖合同就赋税问题已经进行明确约定且不违反法律规定的，应当适用商品房买卖合同的约定。

二、当商品房买卖合同的约定与建设开发合同的约定发生矛盾时应如何适用的问题。

在本案中，上述两个合同的内容内容并不矛盾，只是原被告对《玉XXX合作开发建设合同》第十一条约定的内容的理解存在争议。即使该两份协议的约定存在矛盾，参照“新法优于与旧法”、“特别法优于普通法”的原则，应当优先适用时间在后的商品房买卖合同的特别约定。

三、与本案有关的裁判结果能否适用本案的问题。

本案与李某案存在事实与证据上的不同，李某案的裁判结果，特别是中院与高院的裁判结果不能约束本案。

本案是一起事关常宁市玉XXX小区广大业主切身利益的案件，代理人接受当事人的委托，从本案与李某案存在事实和证据上的不同入手破局，根据相关法律规定和合同的约定积极维权，取得了胜诉的结果，且一审判决得到了二审判决的维持，目前该小区的办证工作取得了最终的胜利。

同时，建议广大业主朋友在签订商品房买卖合同时一定要注意明确双方的权利、责任和义务，发生纠纷要及时委托专业人士积极维权。