律师代理何某文诉范某红、范某健、巴某农村宅基地买卖合同纠纷一审案

2017年5月8日，原被告签订《宅基地及经济林买卖合同》，被告将位于塔城市某镇某组宅基地及25亩经济林林权以12万元出售给原告，合同由村民委会同意出售并盖章确认，原告在2017年7月15日向被告范某支付购买款20000元，后因宅基地依法不能买卖，无权办理过户，其25亩经济林林权系被告妹夫所有，原告一直找被告协商退款，被告拒不退还。

一、原告主张依法确认原被告2017年5月8日签订的《宅基地及经济林买卖合同》无效有事实和法律依据

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权只能由本村集体成员才可以享有，所有权归村集体所有，非本村村集体成员无权取得或变相取得宅基地的使用权，非本村经济组织成员购买宅基地使用权的行为，违反了我国法律、行政法规的禁止性规定，应属无效合同。结合本案原被告不是同一村集体成员，林权系被告妹夫所有，被告属于无权处分，故双方签订的宅基地买卖合同无效。

二、被告应依法向原告返还购买款及支付利息

本案法律事实发生在民法典实施之前，应适用当时的法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，2017年7月15日原告将购房款支付给被告后，2017年10月得知宅基地不能办理过户手续后，一直在找被告索要，被告拒不返还，被告应承担资金占用期间的利息。

基于以上理由，原告请求人民法院判决支持原告的所有诉讼请求。

一、原告何某文与被告范某红、范某健、巴某于2017年5月8日签订《宅基地及经济林买卖合同》属于无效合同；

二、被告范某红、范某健、巴某于本判决生效之日起向原告何某文返还款项20000元及承担利息损失5034元，合计25034元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    案件受理费425.86元，因适用简易程序进行审理减半收取212.93元，保全费270.34元，邮寄费130元，合计613.27元，由被告范某红、范某健、巴某负担。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，本案中原告何某文与被告范某红、范某健、巴某违反法律强制性规定对农民集体所有的土地进行买卖，其所签订的《宅基地及经济林买卖合同》自始无效，被告范某红、范某健、巴某应当向原告何某文返还所收取的款项及承担合理的损失赔偿。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第三百六十二条、第三百六十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定，判决如下：

一、原告何某文与被告范某红、范某健、巴某于2017年5月8日签订《宅基地及经济林买卖合同》属于无效合同；

二、被告范某红、范某健、巴某于本判决生效之日起向原告何某文返还款项20000元及承担利息损失5034元，合计25034元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费425.86元，因适用简易程序进行审理减半收取212.93元，保全费270.34元，邮寄费130元，合计613.27元，由被告范某红、范某健、巴某负担。

农村宅基地买卖合同，不能向本村村民之外的人员出售宅基地及房屋，否则，违反法律的强制性规定，双方之间签订的合同无效，无效合同自始无效，合同被确认无效后，因合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在购买农村宅基地及房屋时，如果不是本村村民，一定不要购买，否则双方签订的合同无效，合同被确认无效后，双方必然会产生矛盾纠纷。因合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。